Jak wynająć nieruchomość – 7 zasad

Bezpieczny wynajem

Zastanawiasz się jak wynająć nieruchomość? O czym warto pamiętać i jak uniknąć przykrych konsekwencji. Mądrość ludowa głosi „lepiej zapobiegać niż leczyć”. To powiedzenie idealnie pasuje do procesu wynajmu nieruchomości, ponieważ przez niedopatrzenie, brak wiedzy albo pośpiech zamiast czerpać dochód z najmu możesz mieć wiele niepotrzebnych kłopotów. Przede wszystkim przygotuj się do wynajmu, pomoże ci w tym 7 zasad, dzięki którym ograniczysz znacznie ryzyko niefortunnych zdarzeń.

Przygotuj nieruchomość do najmu

Zadbaj przede wszystkim o bezpieczeństwo! Sprawdź kondycję instalacji: wentylacyjnej, elektrycznej, gazowej, mocowanie szafek, żyrandola, gniazdek, usuń usterki. Następnie skup się na czystości i estetyce. Kolejną kwestią jest wyposażenie, a to będzie zależało od tego dla jakiej grupy docelowej jest kierowana oferta. Warto wiedzieć, że nie każde ulepszenie będzie miało wpływ na wyższą cenę. Z drugiej zaś strony stara meblościanka, komoda z piwnicy i turecki dywan z lat 80 mogą skutecznie zniechęcić najemców.

Ustal właściwą cenę najmu

Jeśli nie masz doświadczenia, zdaj się na profesjonalistę przy ustaleniu właściwej ceny. Zbyt wysoka cena zwiększa ryzyko pustostanu albo częstotliwość rotacji najemców, zbyt niska cena z kolei to zwyczajnie strata dla Ciebie. Częsta zmiana najemców nie służy ani technicznemu stanowi nieruchomości, ani Tobie, ponieważ wymaga poświęcenia dodatkowego czasu na znalezienie nowych najemców oraz przygotowania mieszkania do optymalnego stanu, co może wiązać się z kosztami związanymi z odświeżeniem lub remontem lokalu.

Zarezerwuj czas

Mieszkanie, dom czy lokal same się nie wynajmą. Trzeba poświęcić czas na rozmowy, spotkania i prezentację dla potencjalnych najemców, którzy kontaktują się w najróżniejszych godzinach.

Zweryfikuj potencjalnego najemcę

Dowiedz się kim są potencjalni najemcy, gdzie pracują, jakie mają źródła dochodu i dlaczego chcą zmienić lokum. Nie wstydź się zadawać pytania, bądź dociekliwy. W końcu powierzasz komuś swoją nieruchomość, która bywa niejednokrotnie dorobkiem całego życia. Polegaj na intuicji ale pamiętaj też, że pozory mogą mylić. W wielu krajach, na bardziej dojrzałych rynkach najemcy muszą przedstawić nie tylko dokumentację dotyczącą dochodów, aktualnego zatrudnienia ale również referencje od poprzedniego wynajmującego. Nie decyduj się na pierwszego lepszego najemcę, który jest skłonny zapłacić kaucję. Zadaj sobie trochę trudu na zweryfikowanie kandydatów. Lepiej poświęcić trochę więcej czasu, niż później całe tygodnie nie spać z powodu zszarpanych nerwów i najemcy z którym są problemy. Jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości co do przyszłego najemcy nie podpisuj z nim umowy.

Umowa najmu – jak wynająć nieruchomość

Pisemna forma umowy najmu daje możliwość zawarcia w niej szczegółowych ustaleń oraz wzajemnych zobowiązań, co jest niezwykle ważne podczas ewentualnych spornych sytuacji. Każda umowa jest inna i zawiera indywidualne zapisy w zależności od tego co strony chcą zawrzeć w umowie. Każdy kto zajmuje się najmem profesjonalnie wie, że nie ma dwóch takich samych umów. Oczywiście można skorzystać z wzoru dostępnego w Internecie, ale jeśli zależy Ci na zabezpieczeniu swoich interesów i zminimalizowaniu ryzykownych zdarzeń zdecydowanie odradzam taką formę. Zgłaszali się do mnie właściciele, którzy mieli kłopot z najemcą, sami przyznali, że umowę ściągnęli ze strony z szablonami umów, po czym okazywało się, że podpisana umowa nie obejmowała kluczowych kwestii, a najem zamiast przynosić dochód generował z każdym miesiącem straty i wynajmujący był bezsilny.

Umowa prócz wskazania przedmiotu najmu i wyspecyfikowania stron powinna zawierać informacje o czasie trwania, cel najmu, wysokości czynszu, kaucji, sposobie korzystania z przedmiotu najmu, obowiązkach stron, okolicznościach i terminie wypowiedzenia, zasady wizytacji przez właściciela. Umowa ma za zadanie unormować wszystkie warunki na jakie umawiają się wynajmujący i najemca.  W przypadkach spornych o rozstrzygnięciu będzie decydować w pierwszej kolejności treść zawartej umowy najmu, a następnie obowiązujące przepisy jak Ustawa o ochronie praw lokatorów czy Kodeks Cywilny, dlatego tak ważne jest rzetelne spisanie umowy najmu, najlepiej przy wsparciu specjalisty.

Zwrotna kaucja

Stanowi zabezpieczenie należności wynikające z tytułu najmu, a zawarcie umowy jest uzależnione od jej wpłaty. Najczęściej stosuje się kaucję w wysokości od 1-3 krotności czynszu najmu. Wysokość kaucji zależy od standardu lokalu i wartości wyposażenia przedmiotu najmu. Rekomenduję pobieranie kaucji, ponieważ zabezpiecza ona właściciela na wypadek konieczności pokrycia zaległości czynszowych czy ewentualnych uszkodzeń. Ponadto stanowi pośrednio narzędzie do weryfikacji najemców, ponieważ, jeżeli potencjalny najemca nie jest w stanie wpłacić kaucji to czy będzie go stać na comiesięczny czynsz z opłatami eksploatacyjnymi? Pamiętaj kaucja to nie czynsz, nie rozliczaj ostatniego czynszu z kaucji.

Spisz protokół zdawczo – odbiorczy

Powinien być szczegółowy i warto uzupełnić go dokumentacją zdjęciową. Powinien zawierać stan liczników – ciepłej i zimnej wody, energii elektrycznej, gazu czy zużytego ciepła. Stany te będą podstawą do późniejszych rozliczeń pomiędzy najemcą a wynajmującym. W protokole warto zawrzeć dokładny opis wyposażenia i ewentualne uszkodzenia.

Reasumując, jeśli chcesz bezpiecznie wynająć swoją nieruchomość pamiętaj o stosowaniu sprawdzonych praktyk i zasad. Jeżeli nie masz na tym polu doświadczenia lub nie chcesz poświęcać na to czasu, lepiej nie eksperymentuj. Wynagrodzenie dla specjalisty na pewno będzie niższe niż potencjalne straty wynikające z niewiedzy albo niefortunnych decyzji.

Ewa Manthey