Typowy problem domowy
Zawyżona cena nieruchomości na sprzedaż to najczęstszy błąd popełniany przez właścicieli. Zbyt wysoka cena ofertowa jest też największą przeszkodą w znalezieniu nabywcy. A więc i głównym winowajcą tego, że wiele nawet atrakcyjnych nieruchomości udaje się sprzedać dopiero po długim czasie i przeważnie po dużej obniżce ceny. Albo nie da się ich sprzedać wcale. Właśnie z powodu zawyżonej ceny! Dotyczy to zwłaszcza domów, gdzie nie za bardzo „działa” przelicznik na cenę 1 m², ułatwiający porównawcze określenie odpowiedniego poziomu ceny ofertowej. W odróżnieniu od mieszkań znacznie trudniej jest bowiem określić powierzchnię użytkową domu no i dochodzi tu jeszcze kwestia powierzchni działki.
Rynku nie przechytrzysz!
Co to znaczy: zawyżona cena nieruchomości? – Ogólnie odpowiedź jest bardzo prosta: to cena, które nie pasuje do aktualnych i lokalnych realiów rynkowych. Bo przecież to rynek decyduje o tym, jakie ceny nieruchomości są atrakcyjne, a jakie… abstrakcyjne. Oczywiście, rynek nie wyznacza tych cen ani dokładnie, ani uniwersalnie. Ale ci, którzy mają w tym zakresie wiedzę i orientację – czyli dobrzy agenci nieruchomości – potrafią to wystarczająco trafnie rozpoznać i określić. I jeśli wbrew sugestiom dobrego agenta właściciel domu chce rynek przechytrzyć, forsując ofertę z ceną ewidentnie zawyżoną, to niemal zawsze szkodzi samemu sobie. Myślenie: może się uda, to wiara w rynkowe cuda! Baaaaardzo rzadkie.
Każdy gospodarz gani nadpodaż
Jeszcze ważna uwaga odnośnie rynkowych realiów, które mają – to znaczy: powinny mieć! – decydujący wpływ na optymalny poziom cen ofertowych. Optymalny, czyli taki, który w wypadku danej nieruchomości (ze wszystkimi jej atrybutami, parametrami i „okolicznościami”) daje największą szansę, że właściciel sprzeda ją za możliwie korzystną cenę. Z akcentem na słowo: sprzeda. Bo pomiędzy sprzedać, a sprzedawać jest doprawdy zasadnicza różnica! No więc ta ważna uwaga jest taka, że na wtórnym rynku domów panuje duża nadpodaż. To oznacza, że potencjalni nabywcy mogą w ofertach przebierać. A to z kolei oznacza, że domy na sprzedaż mocno ze sobą konkurują. Wiadomo zaś, iż zawyżona cena to jeden z najpewniejszych „sposobów”, by tę konkurencję przegrać.
Bujanie w obłokach
Skąd się bierze zawyżona cena nieruchomości? – Najczęstsze przyczyny łatwo wymienić:
- chęć odzyskania kosztów zakupu i poniesionych nakładów;
- absurdalne myślenie kategoriami: bo tyle potrzebuję;
- sugerowanie się wyceną rzeczoznawcy od nieruchomości (ale nie od rynku);
- subiektywne wyolbrzymianie walorów swojej własności (temat na oddzielny odcinek);
- porównanie do cen widocznych w ofertach sprzedaży podobnych nieruchomości w bliższej lub dalszej okolicy – choć przecież są to tylko ceny życzeniowe albo wprost… marzycielskie, a różnice w stosunku do cen transakcyjnych bywają ogromne;
- kierowanie się opinią „życzliwych” amatorów (np. sąsiada, szwagra, sklepowej z warzywnika), którzy chyba gdzieś kiedyś słyszeli – albo sami wydedukowali – że za taki dom w takim miejscu to nie można chcieć mniej niż…
Twarde lądowanie
Zawyżona cena nieruchomości jest najprzyjemniejszym sposobem samooszukiwania się sprzedających. Tymczasem każda nieruchomość jest warta maksymalnie tyle, ile kupujący jest gotów za nią zapłacić! Inne wyceny to czarna magia, abstrakcja lub iluzja. Bo co z tego, że dom jest niby ileś tam wart, jeśli nikt nie będzie chciał go za tyle kupić?…
RE/MAX EXPERTS, biuro nieruchomości w Poznaniu
