Obcokrajowiec = cudzoziemiec, czyli…

W jednym z odcinków (już 80!) naszego bloga wskazaliśmy dość rozpowszechnione mity, które dotyczą zakupu nieruchomości przez obcokrajowców, czyli inaczej – i w języku prawa –  cudzoziemców. A skoro o prawie mowa, warto od razu doprecyzować, że w myśl stosownej ustawy cudzoziemcem jest:

  1. osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego;
  2. osoba prawna mająca siedzibę za granicą;
  3. spółka osób wymienionych w pkt 1. lub 2. nieposiadająca osobowości prawnej, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych;
  4. osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Polski i kontrolowana przez osoby bądź spółki wymienione w pkt 1., 2. lub 3. Zainteresowanych tym, co owo „kontrolowanie” oznacza, odsyłamy do fachowych blogów nt. prawa. Tu tyle wystarczy.

Te mity to kity

Pierwszy z nich głosi, że zamożni przybysze lub inwestorzy z Zachodu – zwłaszcza Niemcy – są bardzo zainteresowani zakupem nieruchomości w Polsce ze względu na atrakcyjne (dla nich) ceny. Mit drugi – mniej popularny – mówi z kolei o tym, że wiele nieruchomości kupują u nas bogaci Ukraińcy albo nawet podszywający się pod nich Rosjanie. Ci właściciele nieruchomości na sprzedaż, którzy tym mitom / kitom ulegli, czasem nawet piszą w ofercie coś, co miałoby potencjalnych nabywców z zagranicy specjalnie zachęcić albo – w rzadszych wypadkach – odstraszyć.

Mieszkanie – tak, działka (i dom) – nie

Niezależnie od tego, jak bardzo te mity są przesadzone, warto wiedzieć, że możliwość nabywania przez cudzoziemców nieruchomości w Polsce jest ograniczona przepisami prawa. W określonych sytuacjach wymaga to bowiem zezwolenia wydanego w formie decyzji administracyjnej przez ministra spraw wewnętrznych.

Przepisy regulujące kwestię konieczności uzyskania zezwolenia na zakup nieruchomości przez cudzoziemców są dość rozbudowane i obejmują kilka wyjątków. Jednym z nich jest wykluczenie tego wymogu dla samodzielnych lokali mieszkalnych (tzn. mieszkań). Zwolnienie od zezwolenia nie dotyczy więc działek, a pośrednio także domów, które na działkach stoją. Najprościej rzecz tłumacząc, wynika to z tego, że działki są fragmentem terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, którego nie wolno rozprzedawać obcym. Nawet w małych kawałkach.

Lichtenstein – tak, USA, Rosja, Chiny… – nie

Zezwolenie na zakup działki – zabudowanej lub niezabudowanej – nie jest jednak potrzebne obywatelom państw Unii Europejskiej, a także Szwajcarii, Norwegii, Islandii i… Liechtensteinu. Nie potrzebuje go też cudzoziemiec zamieszkujący naszą ojczyznę co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej. Również małżonkowie obywateli polskich mieszkający w RP co najmniej 2 lata od udzielenia zezwolenia na pobyt stały (lub ww. zezwolenia dla rezydenta UE) nie muszą mieć zezwolenia na zakup działki (i domu), o ile grunt będzie stanowił ustawową wspólność małżonków.

Wyjątki i warunki

Podobnych wyjątków od ograniczeń dla cudzoziemców zamierzających kupić w Polsce działkę jest więcej, ale są one czasem obwarowane dodatkowym warunkiem. Na przykład takim, że zwolnień od zezwoleń nie stosuje się do nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej, a także do gruntów rolnych o powierzchni ponad 1 ha. Zdarzają się też jednak wyjątki od… wyjątków.

Bo może być różnie

Jeśli zakupem Twojej działki – z domem lub bez – zainteresował się cudzoziemiec, to zanim się z tego ucieszysz, upewnij się – najlepiej u profesjonalnego agenta nieruchomości – czy będzie mogło dojść do sprzedaży. I przygotuj się na to, że prawdopodobnie taka transakcja  będzie bardziej skomplikowana pod względem formalnoprawnym, a może i organizacyjnym (choćby ze względu na płatności). Dodatkowa pomoc prawnika też bywa tu… pomocna lub wręcz niezbędna.

Była, lecz jest niebyła

Jeśli sprzedasz cudzoziemcowi swoją nieruchomość bez uzyskania przez niego stosownego zezwolenia, w sytuacji gdy było ono wymagane – bo notariusz tego nie wyłapał lub coś źle zinterpretował – to ta sprzedaż będzie prawnie nieważna. Czyli tak, jakby umowa sprzedaży nigdy nie została zawarta (jakby była… niebyła). Mimo wszystkich związanych z tym problemów, nerwów, złudnych nadziei i realnych kosztów. Doświadczeni agenci nieruchomości są na takie wypadku wyczuleni, więc warto z ich czujności skorzystać. Najlepiej od początku, a nie gdy już się mleko rozlało.

RE/MAX EXPERTS, biuro nieruchomości w Poznaniu