I znów ważny temat, bo też o… pieniądzach. A ściślej o wydatkach, których powinny się spodziewać obie strony transakcji: sprzedający nieruchomość i kupujący nieruchomość. Pomiędzy nimi odbywa się niekiedy przeciąganie kosztowej liny. Warto więc wiedzieć, kto za co płaci. I za co w ogóle trzeba płacić! Choćby po to, by uniknąć zaskoczenia. Na ogół przykrego.

Nie będzie to wyczerpujący wykład „kosztologii”. Raczej zarys – z garścią informacji, które mogą się przydać obu stronom transakcji sprzedaży / kupna nieruchomości. Więc do rzeczy… Czyli do kosztów = wydatków = pieniędzy.

Kto płaci za dokumenty potrzebne do sprzedaży nieruchomości?

Chodzi tu o urzędowe opłaty za wydanie różnych zaświadczeń (itp.) oraz za świadectwo charakterystyki energetycznej. To wszystko są koszty sprzedającego! Biura nieruchomości praktycznie nigdy tych nie swoich (!) kosztów nie ponoszą. Biorą jednak na siebie – gdy jest to współpraca w modelu na wyłączność – koszty „logistyki” związanej z pozyskaniem tych dokumentów. Dla sprzedających też jest to spora oszczędność. Zwłaszcza pomyłek, czasu, zdrowia i niejednokrotnie nerwów.

Kto płaci notariuszowi – sprzedający czy kupujący nieruchomość?

Taksa notarialna (tzn. wynagrodzenie notariusza) – liczona jako procent od wartości nieruchomości – musi się zmieścić w określonych widełkach. Można ją więc z notariuszem negocjować lub szukać lepszej oferty.

To jeden z kosztów, co do których – teoretycznie – sprzedający i kupujący nieruchomość mogą się umówić. Oczywiście nie w kwestii wysokości, ale tego – kto ma tę taksę zapłacić. W ogólnej praktyce przyjęło się jednak, że wynagrodzenie notariusza płaci kupujący. Odstępstwa od tej niepisanej, ale silnie utrwalonej reguły właściwie się nie zdarzają. Wielką rzadkością jest i to, by strony transakcji się tym kosztem podzieliły.

Ta praktyka ma jednak istotne konsekwencje pozafinansowe. Bo skoro notariuszowi płaci kupujący, to właśnie on ma prawo notariusza wybrać. Logiczne, prawda? Warto też zauważyć, że jeśli sprzedaż / zakup nieruchomości ma etap umowy przedwstępnej w zalecanej formie aktu notarialnego, to usługę notariusza trzeba opłacić dwukrotnie.

Czy taksa to jedyny koszt do zapłaty w kancelarii notarialnej?

Nie. Kupujący płaci bowiem nie tylko „za” notariusza, ale i „u” notariusza. Jest bowiem podatek i obowiązkowe opłaty, które należy uregulować właśnie przy akcie przeniesienia własności nieruchomości (tzw. umowa przyrzeczona sprzedaży). A dokładniej:

Podatek od czynności cywilnoprawnej (PCC) równy 2% wartości nieruchomości kupowanej na rynku wtórnym (czyli nie od dewelopera). Od IX 2023 kupujący może być z tego podatku zwolniony przy zakupie swojej pierwszej nieruchomości na cele mieszkaniowe. Są tu jednak wyjątki (w tym pułapki) wykluczające zwolnienie.
Opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej. Plus należność dla notariusza za złożenie wniosków o te wpisy.
Opłata za umieszczenie wypisu aktu notarialnego w centralnym repozytorium elektronicznym oraz za nadprogramowe wypisy papierowe. Plus koszt tej czynności „w wykonaniu” notariusza.

Za co jeszcze trzeba (czasem) zapłacić u notariusza?

Zdarza się, że sprzedający musi także ponieść inne koszty o charakterze urzędowym, a więc – w danej sytuacji – obowiązkowym. Wynikają one oczywiście z przepisów. Mogą to być opłaty sądowe za wykreślenie obciążeń hipotecznych, roszczeń, służebności i innych wpisów w księdze wieczystej. Nierzadko powiększone o koszt uzyskania dokumentów umożliwiających takie wykreślnie.

Przyczyną tych kosztów jest stan prawny sprzedawanej nieruchomości. Ale może nią być również zapobiegliwość czy ostrożność kupującego, samego notariusza lub/i banku (jeśli będzie to zakup z kredytu). Niekiedy występuje tu zjawisko… nadgorliwości. Niestety potrafi ona storpedować transakcję spokojnie płynącą do bezpiecznego (dla wszystkich) portu.

Pełnomocnictwa, apostille, tłumaczenia – czyli drobne, ale też koszty!

Zdarza się, że potrzebne jest pełnomocnictwo od (współ)-właściciela sprzedawanej nieruchomości. A jeśli jest nim obcokrajowiec, dochodzi dokument uwierzytelniający (apostille) i jego tłumaczenie przysięgłe. Może się też nie obyć bez dokumentu potwierdzającego czyjąś tożsamość, np. po zmianie nazwiska. W wypadku cudzoziemca również z apostille i tłumaczeniem przysięgłym. Rzecz jasna – nic z tego nie jest za darmo.

Ewentualne pełnomocnictwo notarialne dla osoby reprezentującej nabywcę nieruchomości jest, oczywiście, kosztem strony kupującej.

Kto płaci za marketing związany ze sprzedażą nieruchomości?

Tu odpowiedź jest bardzo łatwa: tak, sprzedający! Sęk jednak w tym, że koszty niezbędnego dziś marketingu są przez wielu sprzedających bagatelizowane. Ale tylko przed ich poniesieniem. Bo gdy zbierze się tu spora kwota wydatków, to wtedy… szok!

Dotyczy to zwłaszcza opłat za publikację oferty na branżowych portalach ogłoszeniowych. Wbrew mniemaniu niektórych bynajmniej nie są one darmowe, a nawet – nie są już tanie. Zwłaszcza gdy nieruchomość ma być sprzedana w miarę szybko, więc oferta nie może spaść na strony, do których dociera niewielu potencjalnie zainteresowanych zakupem. Konkurencja w internecie jest dla większości lokalizacji ogromna i żeby się przez nią przebić, trzeba ofertę sprzedaży nieruchomości „podbijać”. Na ogół wielokrotnie. A to się sumuje i naprawdę kosztuje!

Pozostałe (czyje?) koszty marketingu a szanse sprzedaży nieruchomości

Żeby oferta sprzedaży wyróżniała się jakością i atrakcyjnością warto zainwestować w profesjonale zdjęcia i „rolki” (tzn. filmiki do mediów społecznościowych) – najlepiej także z drona. Ceniona usługa home stagingu czy zmontowanie cennego spaceru wirtualnego po nieruchomości też mają… swoją cenę. Ba! baner także nie jest „gratis”. Te wszystkie kosztow(n)e elementy mogą mieć istotny wpływ na czas sprzedaży nieruchomości. A często nawet na to, czy na obecnym „rynku kupującego” w ogóle dojdzie do sprzedaży!

Ale jest i dobra wiadomość dla sprzedających. Otóż jeśli zdecydują się na współpracę z biurem nieruchomości w oparciu o umową na wyłączność, to wydatki marketingowe ponosi biuro. I nie trzeba ich zwracać – nawet jeśli do sprzedaży nie dojdzie (no chyba, że z winy sprzedającego). Pełne ryzyko finansowe takiej współpracy leży więc po stronie biura. Dla sprzedających to ogromne odciążenie – finansowe i… psychiczne.

Remont, kredyt i podatek? – Trochę inny to wydatek

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości nie jest kosztem samej transakcji. Poza tym nie w każdej sytuacji trzeba go zapłacić. Również wydatki związane z przeprowadzką sprzedającego i ewentualnie tymczasowym wynajmem (lub pobytem w hotelu) to koszty „tylko” uboczne. Choć też nieprzyjemne albo wręcz bolesne.

Kosztem sprzedającego dom są też opłaty za obowiązkowe przeglądy techniczne (np. kominiarski czy instalacji gazowej), ale trudno je uznać za koszty sprzedaży. Natomiast koszty nieobowiązkowej ekspertyzy techniczno-budowlanej lub operatu szacunkowego ponosi przeważnie ta strona zamierzonej transakcji, która „coś” takiego z jakiegoś powodu zamawia. Jeśli jednak ma ona większą siłę negocjacyjnego przebicia, może wymóc zwrot lub podział kosztów (na ogół 50/50).

Z kolei do „okołozakupowych” wydatków wyłącznie kupującego nieruchomość należą ewentualne koszty zaciągnięcia kredytu hipotecznego, w tym prowizje banku. Bo doradców kredytowych opłacają przeważnie kredytodawcy, a nie kredytobiorcy.

A kto płaci za usługę biura nieruchomości?!

Pisaliśmy o tym już kilkakrotnie. Ostatnio – całkiem niedawno. Ale w skrócie powtórzymy, bo potrzeba wyjaśniania tej kwestii zanika bardzo powoli.

Otóż, wynagrodzenia biura nieruchomości (potocznie zwane prowizją) powinna płacić ta strona transakcji, która zamówiła usługę i ma z biurem umowę. Dzięki temu może liczyć na rzetelne reprezentowanie tylko jej interesu i ma prawo tego wymagać! Sprzedający płaci więc za skuteczną sprzedaż jego nieruchomości, a kupujący – za skuteczne znalezienie nieruchomości, którą kupił.

Oczywiście zdarzają się transakcje sprzedaży / kupna nieruchomości, za których finalizację płacą obie strony. Ale jest to rozsądne i dla wszystkich korzystne jedynie wtedy, gdy każda strona płaci tylko temu biuru, z którym podjęła współpracę i tylko za to, co było celem i zadaniem tego biura!

Czy biuro nieruchomości może pobrać wynagrodzenie od sprzedającego i kupującego

Może, ale nie powinno! Na szczęście taka „dywersyjna” praktyka ma zostać prawnie zakazana. Oby jak najszybciej!

Bo jeśli kupujący jest zmuszany, by zapłacił wynagrodzenie agentowi nieruchomości reprezentującemu sprzedającego, robi się cokolwiek dziwnie i niemal zawsze nerwowo. Z oczywistym zagrożeniem dla pomyślności transakcji. Podsumowując: wynagrodzenie jednostronne powinno być zdroworozsądkowym standardem.

Przecież podobnie jest w wypadku ewentualnego zaangażowania prawnika. Jego wynagrodzenie to wyłącznie koszt tego, kto tę usługę (poradę) zamówił: sprzedającego lub kupującego. Nigdy obu lub na pół. A kiedy pomoc prawnika jest przy sprzedaż / zakupie nieruchomości w ogóle potrzebna, to temat (trudny!) na inny odcinek naszego bloga.

RE/MAX EXPERTS, biuro nieruchomości w Poznaniu