DUUUUUŻY temat!

Tak, PROCES sprzedaży nieruchomości. Wie-lo-e-ta-po-wy! Jego cel i „kulminację” stanowi, oczywiście, sam (f-)akt sprzedaży. Ale nie jest to etap ostatni. Poruszamy ten niby prosty temat, bo spora część właścicieli zamierzających sprzedać dom, mieszkanie lub działkę ma zbyt uproszczone wyobrażenie o skali, trudności i czasochłonności wyzwania, jakie przed nimi stoi. Efektem tego są często rozczarowania, błędy i nerwy.

Wcale nie raz dwa trzy

Pełen zestaw i typową kolejność działań w procesie sprzedaży nieruchomości przedstawia poniższa lista etapów. Możliwie zwięzła. Co znaczą symbole: [A] i [A!] przy wielu etapach, wyjaśniamy za chwilę.

 

  1. Decyzja o sprzedaży
  2. Wybór metody sprzedaży
  3. Weryfikacja faktów [A]
  4. Sprawdzenie przepisów [A!]
  5. Określenie ceny ofertowej [A]
  6. Przygotowanie oferty [A!]
  7. Rozpowszechnienie oferty [A!]
  8. Kontakty i prezentacje [A!]
  9. Negocjowanie warunków [A]
  10. Rezerwacja nieruchomości [A!]
  11. Ustalenia organizacyjne [A]
  12. Skompletowanie dokumentów [A!]
  13. Umowa notarialna [A]
  14. Przekazanie nieruchomości [A]
  15. Dopełnienie formalności
  16. Otwarcie szampana J

 

Oczywiście waga, trudność i czasochłonność poszczególnych etapów jest bardzo różna. Niektóre z nich łatwo zbagatelizować, więc przyda się parę uwag o trzech pierwszych –bardzo ważnych – etapach sprzedaży nieruchomości. I o ostatnim, którego osiągnięcia szczerze życzymy wszystkim sprzedającym.

Decyzja o sprzedaży nieruchomości (etap 1.)

Dokładnie rzecz ujmując: nie jest to decyzja o sprzedaży (bo jeszcze nie ma kupca ani nawet oferty i ceny), ale o rozpoczęciu działań, które mają do tego celu doprowadzić. Kto tę decyzję podejmie „na TAK”, zrobi 1. krok. Po nim nie można się już zastanawiać, czy iść dalej?, ale jak to zrobić najlepiej? Dobra odpowiedź na to drugie pytanie wymaga aktualnej orientacji rynkowej i pewnej fachowej wiedzy. Właśnie dlatego tak wielu rozsądnych właścicieli szuka jej u profesjonalnych agentów nieruchomości.

Wybór metody sprzedaży (etap 2.)

Właściciel nieruchomości na sprzedaż ma do wyboru trzy główne metody:

  1. sprzedawać samemu (inaczej: na własną rękę);
  2. sprzedawać przez kilku pośredników na podstawie umów otwartych;
  3. sprzedawać z jednym agentem na podstawie umowy na wyłączność.

Celowo piszemy sprzedawać, a nie sprzedać. Żadna z tych metod nie gwarantuje bowiem sukcesu. Ale różnią się one bardzo skutecznością i wieloma istotnymi konsekwencjami dla właściciela sprzedawanej nieruchomości. Głównie zakresem jego (lub jej!) koniecznego zaangażowania. Jeśli wybierze metodę 1. – wszystko będzie musiał/-a zrobić sam/-a. W wypadku metody 2. – w niektórych zadaniach pomogą pośrednicy, ale trzeba ich mobilizować i kontrolować.

Natomiast w metodzie 3. udział agenta nieruchomości sygnalizują symbole przy etapach sprzedaży na powyższej liście: [A] – agent wspiera właściciela wyjaśnieniem, radą, wskazówką, asystą, kontrolą, przypomnieniem…; [A!] – agent wyręcza właściciela praktycznie bez jego udziału. Co ważne, za te korzyści (w tym oszczędność czasu, sił i nerwów) właściciel płaci dopiero wtedy, gdy sprzedaż zakończy się powodzeniem (czyli potocznie: tylko za sukces).

Jest jeszcze metoda czwarta: sprzedaż spekulantowi. Choć jest ona najszybsza i najłatwiejsza, to zdecydowanie odradzamy ją w co najmniej 99% przypadków sprzedaży nieruchomości! Już to kiedyś wyjaśnialiśmy i pewnie jeszcze do tego wrócimy – ku przestrodze zdezorientowanym i… oszukiwanym.

Weryfikacja faktów (etap 3.)

Ten etap ma na celu jednoznaczne stwierdzenie:

  1. Co dokładnie chcę sprzedać – Sęk w tym, że wielu właścicieli nie orientuje się, jaki jest stan prawny ich nieruchomości, czy i gdzie są ważne dokumenty, jaka jest historia budowy, jakie są parametry techniczne itp. itd.
  2. Czy faktycznie mogę to sprzedać – To nie tylko kwestia spełnienia wymogów prawnych, ale także rozsądna ocena sytuacji prywatnej lub rodzinnej. Niektórych to później zaskakuje i torpeduje sprzedaż nawet tuż przed bardzo korzystną transakcją.
  3. Czy warto mi sprzedać właśnie teraz – Chodzi tu o dobre rozeznanie, czy aktualna sytuacja rynkowa jest dostatecznie korzystna dla sprzedających. Bo na wymarzoną hossę nie ma sensu czekać.
  4. Jakie byłyby konsekwencje sprzedaży – Może to być konieczność podzielenia się z kimś przychodem ze sprzedaży, zapłata podatku, spłata kredytu bądź zaległych należności (np. za media).

Nawet jeśli ktoś bardzo chce sprzedać swoją nieruchomość, to nie znaczy, że jest to wykonalne (teraz lub w ogóle), łatwe i opłacalne. Ten etap to najlepszy moment, by dokładnie – i odważnie – rozpoznać fakty i okoliczności. Można się tu czymś zdziwić, zmartwić lub rozczarować. Ale gdyby to nastąpiło później, ból, strata czy ryzyko byłyby większe.

Otwarcie szampana J (etap ostatni)

Sukcesy trzeba świętować! Tym „szampanem” może też być jakiś fajny wyjazd czy choćby wyjście do dobrej restauracji. Tak czy owak, nie wolno się nagradzać byle czym. Bo sprzedaż nieruchomości to nie byle co i zbyt często się nie zdarza, prawda? J

RE/MAX EXPERTS, biuro nieruchomości w Poznaniu