Ocena stanu technicznego nieruchomości

Na kanał czy w kanał

Ocena stanu technicznego nieruchomości to coraz częstszy etap procesu zakupu domu, mieszkania, lokalu czy większego obiektu. Nic w tym dziwnego i, ogólnie, nic złego! Kupując od kogoś (to znaczy nie z salonu) samochód wielu potencjalnych nabywców też sprawdza jego stan techniczny u fachowca. Najchętniej zaufanego. Wszystko po to, by ograniczyć ryzyko wpadki i uniknąć oszustwa. A przecież samochód jest na ogół o wiele tańszy od nieruchomości! Tak czy owak, przed jego zakupem wjeżdżamy na kanał, aby „spec” zerknął też od dołu. Sęk w tym, że są sytuacje, gdy przy takiej niby sensownej kontroli dajemy się wpuścić w kanał. Dotyczy to również oceny stanu technicznego domu, mieszkania, lokalu…

Znawca wszystkiego, czyli…

W rolę eksperta, który od strony technicznej ma sprawdzić, czy „da się w tym mieszkać” i czy to warto (za daną kwotę) kupić, wciela się często znajomy lub polecony „majster”  budowlaniec. Przeważnie nie zna się on na wszystkim, bo nikt się na wszystkim nie zna – zwłaszcza gdy technologie zmieniają się tak szybko i tak bardzo. Ale rzadko mu to przeszkadza, aby wypowiedzieć swoją stanowczą opinię: elektryk o hydraulice, płytkarz o instalacjach, dekarz o posadzkach itp. itd. Ocena stanu technicznego nieruchomości w wykonaniu tak wszechstronnego krytyka jest na ogół bardzo surowa. W mediach jej część byłaby pewnie „wypikana”. No ale jak może być inaczej, skoro w oglądanym  domu czy mieszkaniu większość rzeczy jest, według znawcy, „spierd…”.

Majster i jego… EGO!

Dlaczego tak się dzieje? A że się często dzieje, wiedzą z praktyki wszyscy doświadczeni agenci nieruchomości. Owszem, niektórzy majstrzy się do swojego zadania po prostu bardzo przykładają, aby uczciwie zasłużyć na wynagrodzenie. Niektórzy boją się odpowiedzialności za ewentualną pomyłkę czy przeoczenie – zwłaszcza jeśli pomagają znajomym czy bliskim. Są i tacy, którzy wyolbrzymiają skalę i zakres koniecznych prac, bo mają nadzieję, że – już jako „znający problem” – dostaną te prace do wykonania. Ale z pewnością stosunkowo wielu majstrów całkiem bezinteresownie uwielbia się wymądrzać! Nawet bez mówienia, że oni zrobiliby coś lepiej. Bo to oczywiste, skoro „już bardziej się nie da spierd…”.

Sprzedający i jego… nerwy

I teraz wyobraźmy sobie, że w prezentacji z udziałem takiego przemądrzałego i nie gryzącego się w język majstra bierze udział właściciel sprzedawanej nieruchomości. No i się dowiaduje, że tyle lat mieszkał w takim „g…”, że kiedyś dał się „wydymać” wykonawcom tej partaniny, że to cud, że mu się dach nie zawalił, balkon nie urwał, ściana nie przewróciła, rury nie popękały… Można tego nie wytrzymać? – Oj można! Nawet kosztem straty potencjalnego klienta w sytuacji, gdy następnego nie widać. To zresztą jeden z powodów, dla którego na prezentacji zamiast właściciela powinien być reprezentujący go agent. Tak – sam agent!

Nówka sztuka? – Głupi jej szuka!

Oczywiście krytyczna ocena techniczna nieruchomości może być zgodna z prawdą. Co więcej, ta ocena powinna być krytyczna. Byle była zarazem rzeczowa, wyważona i konstruktywna! O uczciwości „nie wspominając”. Przecież na rynku wtórnym – nieruchomości czy samochodów – nie ma ideałów (na pierwotnym też nie jest to standard). Za to obowiązuje 5-letnia rękojmia od wad ukrytych (ważne szczegóły w Kodeksie cywilnym). Fachowa i sensowna  opinia musi więc służyć obu stronom przyszłej transakcji. Może to polegać na zmniejszeniu prawdopodobieństwa przyszłych rozczarowań, ale i niesłusznych pretensji; na określeniu zdroworozsądkowego kompromisu cenowego; na przygotowaniu kupującego do przyszłych prac remontowych i odciążeniu sprzedającego od prac zbędnych… Liczy się przede wszystkim cel. Ale i styl! Bo nawet zasadna krytyka musi trzymać poziom. Również wtedy, gdy ściany nie trzymają pionu.

Niezbyt słodka anegdotka („na faktach”)

Kupujący przyszedł na prezentację domu z zaprzyjaźnionym ekspertem – szefem sporej firmy zajmującej się kompleksowym wykańczaniem i remontowaniem wnętrz. Właściwie ten ekspert nie przyszedł, lecz przyjechał: super „fura” i pełna kultura. Jego opinia – po długich oględzinach i badaniach z użyciem rozmaitych przyrządów (wow!) – była cenzuralna, ale druzgocąca: dom wykończono niedbale, z użyciem kiepskich materiałów i – co wyszło po kilku pytaniach – „bardzo drogo”. Przybity taką oceną właściciel sam poprosił o kontaktowe „namiary”, bo pomyślał, że bez poprawienia wielu z tych braków nigdy domu nie sprzeda. Dostał ładną wizytówkę (pełen profesjonalizm), rzucił okiem na nazwę firmy i stwierdził nie bez zdziwienia… Ale to wasza firma parę lat temu to wszystko robiła!

Ku przestrodze! „Majstrom”, którzy mogą być bardzo przydatni w ocenie stanu technicznego nieruchomości – by w swoich wypowiedziach (szkoda, że nie na piśmie!) trochę się pohamowali.  Kupującym – by korzystając z majstrów słuchali ich z większą rozwagą.

RE/MAX EXPERTS, biuro nieruchomości w Poznaniu