Owszem – zgłupieliśmy

Ktoś zainteresowany naszą usługą sprzedaży mieszkania zapytał nas (w mailu), czy to zainteresowanie odwzajemniamy. A my na to… jak na lato! Takie prawdziwe, nie tegoroczne. W szybkiej odpowiedzi zwięźle przedstawiliśmy ogólne zasady ewentualnej współpracy, uzasadniając je ich sprawdzoną skutecznością. Wśród tych zasad była oczywiście „umowa na wyłączność”, bo to ona najbardziej sprzyja skuteczność działania agencji nieruchomości. Z korzyścią dla jej Klienta!

Zainteresowana osoba podziękowała nam za odpowiedź i napisała tak: „Stawiam warunek: Wyłączność na 6 m-cy będą miały tylko dwa biura nieruchomości (…)”. Gdy to przeczytaliśmy – zgłupieliśmy! Momentalnie.

Jedna, czyli… jedyna!

Po małym zamroczeniu nasza reakcja była (chyba) prawidłowa: dawać tu dobry słownik języka polskiego! A w nim czytamy: WYŁĄCZNOŚĆ – rzeczownik od WYŁĄCZNY, tzn. ‘wyłączający wszystkich innych, niemający poza sobą innego, istniejący jako jedyny; przysługujący tylko jednej osobie, niedostępny dla innych’. Uff!… Czyli dobrze rozumieliśmy, że WYŁĄCZNOŚĆ musi być… WYŁĄCZNA! Jedynie dla jednego. Tylko jednego. Jedynego. I nikogo innego! Nawet jeśli tą wyłączną – czyli jedną jedyną! – agencją miałyby być nasza konkurentka. Bo logika to… logika.

I co wtedy?

Uporawszy się z tym pozornym zgłupieniem i w ukojeniu, że nie jest z nami tak źle, zaczęliśmy myśleć o konsekwencjach ew. przyjęcia tych nielogicznych warunków. Warunków, które dla laika – jak sam ów niedoszły klient – brzmią sensownie i sprytnie, prawda? I wtedy pojawiły się takie oto praktyczne pytania dotyczące „tylko dwóch wyłącznych agencji”:

A co będzie, jeśli agencje będę miały inną opinię dotyczącą optymalnej ceny ofertowej? Czy pojawią się oferty sprzedaży tego samego mieszkania z różną ceną?!
A co będzie, jeśli agencje podadzą w ofercie różne informacje o nieruchomości i jej inny adres? – To typowa i celowa „zmyłka”, gdy współpraca nie jest faktycznie wyłączna. O tyle skuteczna, że dezorientuje i odstrasza potencjalnych nabywców!
Baner której agencji zawiśnie na balkonie sprzedawanego mieszkania?
Która agencja będzie rozwiązywała problemy, wyjaśniała wątpliwości, „rozkminiała” niejasności: prawne, formalne, techniczne, dotyczące dokumentów czy zużycia mediów? – Bo zawsze się jakieś pojawiają!
A co będzie, jeśli potencjalny nabywca skorzysta z prezentacji mieszkania w agencji X, ale ofertę zakupu złoży w agencji Y? – Bo mu się pomyli. Bo wybierze niższą cenę. Bo jedna z agentek będzie (wg niego) ładniejsza. – Przyczyn może być wiele, ale skutek będzie ten sam: zgrzyt, spór, problem!
Która agencja będzie zbierała po urzędach potrzebne „papiery”? – Tak, w wypadku mieszkania (w odróżnieniu od działki!) albo ich nie ma, albo jest niewiele, ale to kolejna kwestia sporna, gdy „wyłączność” będzie… niewyłączna.
Czy jeśli sprzedający się rozmyśli lub będzie musiał zrezygnować ze sprzedaży mieszkania w trakcie obowiązywania umów, to odda obu agencjom poniesione przez nie koszty?
A co będzie, jeśli w jednej agencji ktoś kupujący formalnie załatwi rezerwację mieszkania obowiązującą przez jakiś czas, a w tym czasie druga agencja znajdzie nabywcę „na już”, za gotówkę czy nawet… za wyższą cenę?!
A co będzie jeśli tego samego dnia obie agencje – niekontaktujące się ze sobą, bo przecież ostro rywalizujące – przyjmą formalne rezerwacje i zaczną obsługę sprzedaży?!
A co będzie, jeśli ten sam potencjalny nabywca będzie prowadził negocjacje z obiema agencjami, licząc że gdzieś wynegocjuje niższą cenę. – Owszem, na niekorzyść właściciela sprzedawanego mieszkania, który sam będzie temu winien, choć pewnie nigdy tego nie przyzna, a może i nie zrozumie.
A co będzie… Nie, dość tego! Głowa nas rozbolała, a wniosek już choćby na podstawie jednego z tych dylematów jest oczywisty. I da się ująć w jednym (wyłącznie) słowie: ABSURD!

Gwarancja własnej szkody

Ów niedoszły klient, wymagając od nas współpracy na zasadzie… wyłączności niewyłącznej podsumował swoje warunki tak: „Te zapisy dadzą mi gwarancję, że nie będzie bierności biura i że nie będzie prób zaniżania ceny”. Tymczasem powyższa lista dylematów – nonsensów jasno pokazuje, że jest dokładnie odwrotnie! Żadna agencja nie będzie się mocno angażować, nie mając gwarancji, że to ona, a nie jej ofertowy konkurent dostanie nagrodę za swoje wysiłki i nakłady (ba! tę nagrodę może zgarnąć jeszcze mniej aktywny rywal). I właśnie to sprowokuje obie agencje do wywierania negocjacyjnej presji na właściciela mieszkania, aby cena sprzedaży była jak najniższa (może nawet poniżej wartości rynkowej).

„Przychodzi baba do lekarza…”

Podsumowując: współpraca na wyłączności musi być… No, jaka?… Tak! Bingo! WYŁĄCZNA, czyli tylko z jedną agencją! Wyjątek (od logiki) zrobimy dopiero wtedy, gdy klient znajdzie najpierw dwóch lekarzy, którzy zgodzą się na podobne warunki, jak te dla nas. To znaczy obaj będą leczyć pacjenta oddzielnie, ale jednocześnie – każdy swoimi metodami – a jakiekolwiek wynagrodzenie dostanie tylko jeden z nich, gdy pacjent wyzdrowieje. Hm, może być ciężko, prawda? I brzmi jak stary dowcip. Tyle że nas nie śmieszy.

RE/MAX EXPERTS, biuro nieruchomości w Poznaniu