Miłe złego początki i nagły zwrot akcji
Oto scenariusz. – Agent, po mniejszych lub większych trudach, znalazł nabywcę nieruchomości dla swojego klienta „sprzedającego” lub nieruchomość na sprzedaż dla klienta „kupującego”. Odbyły się prezentacje, weryfikacje, negocjacje… Agent skojarzył strony transakcji, które dogadały się we wszystkich szczegółach. Ustalono termin aktu notarialnego. Zgodnie z powszechnie przyjętą praktyką notariusza wybrał kupujący, bo to on płaci taksę notarialną. Termin aktu się zbliża, szczegóły płatności uzgodnione, sielanka trwa! I nagle – przeważnie dzień lub dwa przed aktem – któraś ze stron prosi o projekt aktu, aby dać ją do sprawdzenia „swojemu prawnikowi”. Tak „na wszelki wypadek”, bo „strzeżonego…”.
Happy end? – Nic z tego!
Wcale nierzadko jest to początek końca bezproblemowych relacji i dobrej atmosfery. Zaczyna się nerwówka lub wprost – wojna nerwów! W bardzo ograniczonym czasie. Zdarza się bowiem, że „swój prawnik” – tak nagle „wynaleziony” przez jedną lub drugą stronę szybko zbliżającej się transakcji – oddaje przeczytany projekt aktu notarialnego z wymownym komentarzem: „w zasadzie nie mam zastrzeżeń”. Kluczowym wyrażeniem jest tu oczywiście: w zasadzie. Na pozór nic ono nie znaczy. Wiadomo jednak, że pozory mylą.
Więc w czym rzecz?
To wyrażenie jest sprytnym wprowadzeniem do takiej oto ewentualnej (!) wypowiedzi w przyszłości: „No cóż, coś mi tam śmierdziało / nie grało, ale nie byłem proszony [w domyśle: i opłacony] o konkretne działania, więc nie chciałem interweniować. Zresztą nie było już na to czasu [w domyśle: za późno zwrócono się do mnie o pomoc]”. Sęk w tym, że „swój prawnik” chcąc wykazać fachowość, przydatność i solidność nie może tak po prostu powiedzieć: „umowa (akt) jest OK”. On „musi” zasygnalizować, że sam zrobiłby coś lepiej. Ale sztuka polega na tym, by rozegrać to w sposób, który nie zasieje paniki, a jednocześnie będzie prawnika asekurował, gdyby faktycznie z aktem coś było nie tak, jak powinno. Czasem jeszcze uda mu się znaleźć w akcie jakąś literówkę lub wytropić brak przecinka. Jako dowód na to, że on sam jest bardzo czujny, za to notariusz – coś mało staranny.
„W zasadzie”, czyli dolewanie kwasu
To niepozorne: „w zasadzie nie mam zastrzeżeń” – zmyślnie zaserwowane przez „swojego prawnika” – działa jak dolanie kwasu. A może nawet jak dolanie wody do kwasu. To drugie jest oczywiście groźniejsze. Uczy o tym znana szkolna przestroga: Pamiętaj chemiku młody, by lać zawsze kwas do wody! Efektem tej interesowanej spekulacji i zakamuflowanej insynuacji jest bowiem zasianie fermentu. Klient zaczyna się niepokoić, druga strona jest zdezorientowana, notariusz się zżyma… A termin podpisania aktu tuż, tuż!
I tu bardzo ważna UWAGA!
Nasi agenci uczestniczyli w setkach aktów notarialnych, do których sami doprowadzili. I nigdy potem nie było sytuacji, by ów bohaterski prawnik od „w zasadzie” mógł dokończyć swoją wypowiedź w tonie: „a nie mówiłem?!”. Nigdy. A dlaczego? – Dlatego że ze wszystkimi aktami notarialnymi wszystko było w porządku!
Wracając do tytułu…
Owszem, można by powiedzieć, że to nie znaczy, iż zawsze będzie w porządku, więc jednak warto się zabezpieczyć, tzn. upewnić, czy aby na pewno jest OK. Hm, może i warto… Ale zanim ktoś, kto ma przystąpić do aktu notarialnego zdecyduje się na pomoc „swojego prawnika” bezwzględnie powinien wiedzieć, że NOTARIUSZ TEŻ JEST PRAWNIKIEM! Niestety, większość osób nie ma takiej świadomości, w czym utwierdza ich niefortunna (bo nieścisła) definicja w słowniku języka polskiego, której pierwszym słowem jest: urzędnik.
Co porusza notariusza
Notariusz nie tylko czyta umowy, ale najpierw je żmudnie przygotowuje, a potem się pod nimi podpisuje. Oficjalnie i odpowiedzialnie. To pierwsze oznacza, że jest to obowiązujący dokument urzędowy. To drugie zaś – że notariusz karnie i majątkowo odpowiada za to, że umowa przez niego sporządzona i w jego obecności podpisana jest zgodna z obowiązującymi przepisami prawa. I jako taka nabiera stosownej mocy. Od razu. Sprowadzanie tego wszystkiego do beztroskiej czynności urzędniczej to nieporozumienie lub niezrozumienie. A konsultowanie tego z prawnikiem specjalizującym się w czymś zupełnie innym (prawo pracy, rozwody, podatki itp. itd.), to jak pytanie ginekologa czy diagnoza dotycząca jaskry jest dokładna. I nie ma znaczenia, że ten ginekolog jest świetny, znajomy, zaufany! Nic dziwnego, że notariusze bardzo tego nie lubią. Co nie znaczy, że wszyscy rejenci są święci.
Jaka rada?
Bardzo prosta. Zanim zdecydujesz się dać projekt aktu do oceny innemu niż notariusz (!) prawnikowi – „swojemu” lub „cudzemu” – zastanów się dwa razy i przypomnij sobie tytuł tego felietonu. Aha, i sprawdź, czy czasem temu prawnikowi nie zapłacisz więcej niż notariuszowi – za to, co jest obowiązkiem i specjalnością tylko tego ostatniego. Bo zbędna i nierozsądna ostrożność potrafi kosztować sporo. Nie tylko nerwów…
RE/MAX EXPERTS, biuro nieruchomości w Poznaniu
