Postawmy sprawę jasno!

Takie są fakty

Postawmy sprawę jasno: rynek sprzedaży nieruchomości wszedł w fazę „korekty” lub przynajmniej stagnacji. Nie jest to jeszcze ewidentna recesja, ale ceny przestają rosnąć i najprawdopodobniej wkrótce zaczną spadać. Już to zresztą widać – zwłaszcza w wypadku mieszkań. Rozmiary, tempo i czas trwania tego zjawiska są jednak trudne do przewidzenia. Będą bowiem zależały od wielu bardzo różnych czynników: gospodarczych, ekonomicznych, finansowych, politycznych, surowcowych (dostępność i ceny), psychologicznych (nastroje konsumenckie)… Ba! nawet militarnych, bo przebieg nieodległych działań wojennych uderza „rykoszetem” w pobliskie rynki. Co więcej, trzeba tu brać pod uwagę sytuację w skali makro – wręcz światową! Oczywiście wciąż liczą się też realia lokalne oraz te, które dotyczą konkretnej nieruchomości. Jej lokalizacja, parametry, stan techniczny i prawny mogą sprawić, że będzie ona mniej lub bardziej odporna na cenowe „korekty”.

Po kościach czy w kość?

Nic nowego pod słońcem! Tak, to ani pierwsza, ani ostatnia taka sytuacja, więc nikt kto zna historię i ma wyobraźnię nie powinien być zdziwiony. Dziwić mogłoby to, gdyby tak potężne wstrząsy, jak pandemia i wojna w sąsiedztwie oraz wynikające głównie z nich spowolnienie gospodarcze, zakłócenia makroekonomiczne oraz inflacja rozeszły się po kościach. Przeciwnie, to musiało dać rynkowi i jego uczestnikom w kość. Więc zaczyna dawać! Warto też zauważyć, że przez dłuuuugi czas na rynku nieruchomości było dobrze, a może nawet… za dobrze. Wielu się do tego przyzwyczaiło i zapomniało (lub jeszcze nie wiedziało), że spokój i wzrost nie mogą trwać bez przerwy. Owszem, ich rozczarowanie może być bolesne.

Krótka lekcja ekonomii rynkowej

Ceny nieruchomości będą spadać, bo takie są niezmienne prawidła mechanizmów rynkowych! Po pierwsze, spadł popyt – ze względu na o wiele mniejszą dostępność kredytów i ich znacznie wyższe oprocentowanie. Po drugie, rośnie podaż, bo niektórzy nie dają rady spłacić o wiele droższego kredytu albo dokończyć budowy czy remontu ze względu na radykalny wzrost kosztów. Jeśli ubywa tych, którzy mogą kupić jakieś dobra – zwłaszcza ogólnie kosztowne, jak nieruchomości – a zarazem przybywa tych, którzy te dobra muszą sprzedać, to… patrz pierwsze zdanie tego akapitu.

Kawa po byku (bez strusia)

Ktoś powiedział, że „zła wiadomość to cenna informacja”. W pełni się z tym zgadzamy, więc choć dla agencji i agentów nieruchomości ta sytuacja też jest niepomyślna i trudna, nie zamierzamy załamywać rąk ani dramatyzować. Aby samemu nie pogorszyć sytuacji, trzeba spojrzeć prawdzie w oczy i wziąć byka za rogi! To mądrzejsze podejście niż metoda strusia. Stawiamy więc kawę na ławę, przedstawiając obserwacje, wnioski, rady i przestrogi, które mogą pomóc w podjęciu optymalnej decyzji – adekwatnie do sytuacji obecnej i spodziewanej. A jeśli przy okazji kogoś uspokoją, to będzie „wartość dodana”. Wszystkie te uwagi kierujemy głównie do tych, którzy chcą lub muszą sprzedać swoją nieruchomość.

Kawa na ławę

Przede wszystkim: bez paniki! Najprawdopodobniej zaczyna się rynkowy sztorm, a nie tajfun, tsunami czy inny kataklizm. Jeśli nie zdarzy się jakiś kolejny megawstrząs, to po pewnym czasie wróci stabilizacja, prosperity i lepsza koniunktura dla sprzedających nieruchomości. Nie wiemy – nikt nie wie! – kiedy to nastąpi, ale rok lub dwa wydaje się tu realną perspektywą.
Media – również społecznościowe – na ogół straszą na wyrost i w jakimś stopniu manipulują opiniami odbiorców. Nie można tego lekceważyć, choćby dlatego, że nastroje społeczne mają wpływ na rynek. Ale dystans i zrozumienie intencji są bardzo przydatne.
Uwaga na medialnych, znajomych czy rodzinnych pseudoekspertów. Przemądrzałych teoretyków od wszystkiego, a zwłaszcza… od siedmiu boleści. Agenci nieruchomości są na pierwszej linii rynkowego frontu, więc to oni wiedzą najlepiej, jak się sprawy mają.
Sprzedającym zdecydowanie warto współpracować z agencjami, które pobierają wynagrodzenie tylko od… sprzedającego. W takim modelu współpracy kupujący nie musi bowiem ponieść dodatkowych kosztów, które mogą go odstraszyć od zakupu danej nieruchomości. To szczególnie ważne, gdy kupujących jest mniej niż ofert na rynku. A wynagrodzenie dla agenta i tak jest przecież wypłacane z pieniędzy od kupującego.
Jeśli z jakichś powodów nieruchomość musi być sprzedana szybko lub w określonym terminie, a zainteresowanie jej zakupem jest małe bądź zerowe, to najskuteczniejszym sposobem jest obniżka ceny. Podniesienie atrakcyjności jakimś większym remontem to duże ryzyko, bo bardzo rzadko się opłaca. O trudach i kosztach nie wspominając.
Radzimy spojrzeć prawdzie w oczy i pozbyć się myślenia życzeniowego. Jeśli sytuacja na rynku jest dla sprzedających mniej korzystna – a tak właśnie zaczęło być – trzeba to zaakceptować, pozbywając się chciejstwa, groźnych iluzji i złudnych nadziei. Mówiąc wprost: warto sprzedać nieruchomość za cenę niższą, zanim trzeba będzie ją sprzedać za cenę prawdopodobnie jeszcze niższą. Tak, to próba nerwów w grze z kilkoma niewiadomymi, ale w obecnej sytuacji nie ma na to rady. Jedno jest pewne: rynku nie obchodzą czyjeś problemy i plany finansowe, rodzinne, zawodowe!
W opisywanej sytuacji wielu właścicieli będzie więc musiało sprzedać swoją nieruchomość taniej niż by to zrobili wcześniej – może niedawno. I często taniej niż sąsiad, szwagier, znajomy czy jakiś wróg. To boli i pachnie stratą. Ale jednocześnie może być sukcesem i zyskiem w porównaniu do tych, którzy z obniżką ceny poczekają za długo!
Najbardziej podatne na cenową „korektę” są mieszkania. Bo głównie one kupuje się na kredyt. Ale rynek nieruchomości to naczynia połączone, więc domy i działki też najprawdopodobniej ucierpią. Pytania tylko: jak bardzo, jak szybko i jak długo?
Nie pytajcie agentów, jak dokładnie będzie wyglądał rynek nieruchomości za pół roku, rok czy dwa. Albo wprost: czy warto czekać ze sprzedażą / zakupem domu, mieszkania czy działki? Odpowiedź będzie albo wymijająca i ogólnikowa, albo mało wiarygodna czy wręcz szkodliwa. Są wszakże sytuacje, w których odpowiedzialny znawca problemu musi powiedzieć: nie wiem. Bo przypuszczenia, prognozy i opinie to coś innego.
Nasza końcowa recepta: czujność i zdrowy rozsądek, tymczasowy realizm i perspektywiczny optymizm! Korzystanie z usług doświadczonych i solidnych agentów nieruchomości też na pewno nie zaszkodzi. J Można ich poznać także po tym, że przedstawiają sytuację w jej faktycznych barwach – ani zbyt czarnych, ani zbyt różowych.

Na dobre i na gorsze

Wielu mówi z rezygnacją: dobrze już było. My twierdzimy: wciąż nie jest bardzo źle, a dobrze jeszcze będzie. Tymczasem w trosce o Klientów trzymamy rękę na pulsie rynku i umiejętnie „robimy swoje”! Z głowami do góry, bo tak lepiej widać, co się dzieje. A dzieje się sporo.

RE/MAX EXPERTS, biuro nieruchomości w Poznaniu