Naczynie, nie wyspa!

Inflacja a rynek nieruchomości to w roku 2022 temat bardzo na czasie. A ponieważ ten rynek nie jest samotną wyspą na ogólnorynkowym oceanie, lecz naczyniem połączonym z innymi rynkami, więc wystarczy pisać o inflacji. Tak będzie nawet lepiej, bo ułatwi to zrozumienie istoty problemu, który agenci nieruchomości widzą coraz wyraźniej. I którego się obawiają – również ze względu na klientów powierzających im sprzedaż swoich nieruchomości.

Warto zaznaczyć, że inflacja nie jest w ekonomii i gospodarce czymś niezwykłym. Tyle że, na szczęście, w dużej skali zdarza się stosunkowo rzadko, więc większość ludzi zaskakuje, dziwi, przeraża, oburza… Czy to oburzenie jest zasadne, to zależy od przyczyn inflacji – na ogół złożonych i narastających przez dłuższy czas. W tej blogowej… psychoanalizie zupełnie to jednak pomijamy, bo niczego by to do „sprawy” nie wniosło.

A parowozy?!

Zwłaszcza ci – bardzo liczni – którzy zjawiska inflacji dobrze nie rozumieją i mocno się jej boją, mają zakodowane jedno: jak jest inflacja, to ceny rosną. Owszem, to prawda. Sęk w tym, że uproszczona, a zatem niedokładna! Choćby dlatego że podczas inflacji wzrost cen jest na poszczególnych rynkach branżowych bardzo nierównomierny. Nie jest też tak, że drożeje absolutnie wszystko. Ba, to i owo czasem nawet tanieje – nie tylko relatywnie. I nie chodzi tu o sytuację podobną do tej z PRL-owskiej propagandy, która uspokajała „lud pracujący miast i wsi” optymistycznymi komunikatami, że wprawdzie zdrożała żywność i odzież, ale za to staniały parowozy, taśmociągi, wiertła górnicze…

Logika a psychologia

Ta silnie zakodowana i uproszczona prawda o inflacji wypacza obraz rzeczywistości rynkowej również w odniesieniu do nieruchomości. W konsekwencji powoduje to u wielu sprzedających reakcje i decyzje nieadekwatne do sytuacji i sprzeczne z ich interesem. Mechanizm ich myślenia jest mniej więcej taki: skoro mamy inflację, to wartość pieniądza spadła, a więc żeby dostać za moją nieruchomość tyle, ile jest ona warta, muszę – i mam prawo – podnieść cenę. Brzmi to logicznie i ekonomicznie. Ale nie… psychoLOGICZNIE! A już nie raz w naszych blogowych tekstach wyjaśnialiśmy, że psychologia i wynikająca z niej percepcja rynkowych realiów jest nie mniej ważna niż fakty ściśle ekonomiczne.

Nieruchomość nasza, inflacja wasza?!

Jest więc tak, że obecnie wielu sprzedających próbuje sobie zrekompensować skutki inflacji kosztem kupujących. Sądzą, że skoro kupujący też mają świadomość inflacji, to powinni być przygotowani na większy wydatek. I sprzedający często nawet uważają, że nie będzie to kupujących bolało Bo choć wydadzą więcej, to te pieniądze będą mniej wartościowe, a ich wymiana na nieruchomość powinna przynieść kupującym ulgę. Sprzedający mają przy tym częsty argument – również w dyskusjach z agentami – na potwierdzenie ogólnej „prawdy” inflacyjnej i sensowności swojego rozumowania: no ale przecież ceny nieruchomości rosną! Niestety takie iluzje na rynku nieruchomości szkodzą przede wszystkim sprzedającym.

Wzrost, który oznacza spadek

Tak, ceny nieruchomości rosną. Ale są to głównie ceny ofertowe!!! Czyli dla sprzedających życzeniowo „antyinflacyjne”. Jednocześnie szybko rośnie liczba nieruchomości długo niesprzedanych, bo w aktualnej sytuacji cenowo przeszacowanych! Dzieje się tak dlatego, że podstawowe prawidło rynkowe jest bezwzględnie uniwersalne i działa również w czasie inflacji. Brzmi ono tak: jeśli podaż się nie zmienia lub rośnie, a popyt spada, to ceny – transakcyjne! – też spadają. Szybciej lub wolniej, bardziej lub mniej i zawsze z jakimś wyjątkami, ale spadają! A w wypadku nieruchomości te rzadkie wyjątki mogą wynikać z nadzwyczaj atrakcyjnej i unikatowej lokalizacji.

Kupujący musi albo może zaczekać

Podaż nieruchomości rośnie dlatego, że więcej osób musi ratować swoje finanse sprzedażą lub nie może sobie poradzić ze spłatą kredytu. To jeden ze skutków inflacji, dla wielu bardzo dotkliwy. – A dlaczego spada popyt na nieruchomości? I to wbrew logice tych sprzedających, którzy uważają, że za mniej warte pieniądze chętniej się kupuje. – Otóż słabsi finansowo albo stracili tzw. zdolność kredytową (czyli nie dostaną kredytu), albo kredyt stał się dla nich za drogi i z niego rezygnują, albo boją się o przyszłość, zwłaszcza wobec niepewności co przyniesie choćby najbliższe półrocze. Dla nich nie jest to bezpieczny czas na bardzo duże i niekonieczne właśnie teraz wydatki, więc się z nimi wstrzymują! Szczególnie jeśli widzą, że ktoś ich kosztem chce przechytrzyć inflację. Mądrzej podsumowując: spadła siła nabywcza i skłonności do ryzyka. Z kolei mocniejsi finansowo – i na ogół lepiej rozumiejący działanie rynku – wolą poczekać aż ceny zaczną wyraźniej spadać. I wobec rozwoju sytuacji (m.in. na skutek zachowania wielu sprzedających) raczej się nie przeliczą.

Nie ma rady – czas na… rady

W obecnej sytuacji nasze ogólne rady dla chcących sprzedać nieruchomość są następujące:

  1. Pamiętać, że wielu potencjalnych nabywców inflacja do zakupu nieruchomości zraża, a nie zachęca.
  2. Pamiętać, że o cenie nieruchomości zawsze ostatecznie decydują kupujący! Bo dopóki ktoś nie zgodzi się na zakup za jakąś cenę, to ta cena funkcjonuje tylko w ofertach i życzeniach kupujących. I często są to życzenia oderwane do realiów rynku!
  3. Mniej słuchać mądrali w mediach (w tym społecznościowych) i ekspertów od wszystkiego, a więcej – doświadczonych i profesjonalnych agentów nieruchomości.
  4. Nie pytać jednak agentów, kiedy dokładnie skończy się inflacja i co będzie za rok!
  5. Mieć dystans do opinii polityków: zarówno tych, którzy inflacyjne obawy Polaków bagatelizują, jak i tych, którzy je eskalują.
  6. Przeczytać uważnie niedawne teksty na blogu RE/MAX Experts: „Rynkowe ceny nieruchomości” i „Postawmy sprawę jasno!”. Przybliżamy w nich żelazne zasady działania rynku i dobitnie przedstawiamy naszą ogólną ocenę obecnej sytuacji
  7. Pomimo ew. rozczarowań i kosztem pozbycia się przyjemnych złudzeń (cenowych) zachować trzeźwe spojrzenie na fakty. Nie ignorować ich. Nie obrażać się na nie. Bo największe są te niebezpieczeństwa, na które przymyka się oczy!

Gotówka za rozsądek!

Mówi się, że w gorszych czasach na rynku rządzi gotówka („cash is king”). Tak, ale w każdym czasie naszymi decyzjami powinien rządzić zdrowy rozsądek! Również wtedy, gdy podpowiada, że lepiej teraz sprzedać nieruchomość taniej niż by się chciało, aniżeli później sprzedać może jeszcze taniej, gdy będą tego chcieli mający gotówkę kupujący. Ot co.

RE/MAX EXPERTS, biuro nieruchomości w Poznaniu