Paradoks czy paranoja?

Od czasu do czasu w rozmowach z właścicielem nieruchomości agenci słyszą, że nie ma on zamiaru sprzedać jej „w (cenowym) dołku”, więc na razie poczeka. Bodaj równie często słyszymy, że ktoś chce kupić jakąś nieruchomość, ale się od tego wstrzymuje, aby nie zrobić tego „na (cenowej) górce”. Ostatnio i obecnie – z wiadomych powodów – zdarza się to znacznie częściej. Co ciekawe (a nawet zdumiewające), takie opinie pojawiają się czasem jednocześnie. A wynikają one przecież ze skrajnie różnej oceny aktualnej sytuacji rynkowej! I ci, którzy je wypowiadają są zadowoleni ze swej czujność, orientacji, rozwagi…

Wielkie „ALE”

Żeby było jasne: decyzja o niesprzedawaniu / niekupowaniu nieruchomości w niekorzystnych okolicznościach rynkowych jest, ogólnie, racjonalna i bardzo rozsądna. Pojawia się tu jednak wielkie „ALE” – SKĄD WIADOMO, ŻE W DANYM MOMENCIE NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI JEST „DOŁEK” LUB „GÓRKA”???!!! Przecież historia uczy, że za jakiś czas może być albo lepiej, albo gorzej.  A zmiana może być radykalna i gwałtowna!

1929 i 1939

Jeśli ktoś sprzedał swoją nieruchomość w USA latem 1929 r., mógł słyszeć opinie, że podjął złą decyzję. Wcześniej bowiem ceny były wyższe. Aż przyszedł „czarny czwartek” (24 X), który zapoczątkował gospodarczo-ekonomiczny krach. I szybko się okazało, że ci, którzy niby stracili sprzedając „w dołku”, w istocie są szczęściarzami (lub prorokami). Bo oto na rynku pojawiła się przepaść, a przed nią wcale nie było doliny czy depresji, lecz… Himalaje!

A jeśli nasz dziadek lub pradziadek sprzedał nieruchomość „za tanio” w czerwcu, lipcu czy sierpniu 1939 – gdy nad Polską gromadziły się czarne chmury – to już we wrześniu przynajmniej z tego powodu mógł poczuć ulgę. I może ta „niekorzystna” decyzja uratowała byt całej jego rodziny. Wielu czytających pomyśli tu pewnie: „ale to było dawno”… „I zdarza się rzadko”. – Hm.

1997, 2001, 2007, 2019, 2022… [?!]

Owszem, wypadki, które rujnują względną stabilność rynku nieruchomości (a nawet same nieruchomości) i przynoszą katastrofę wielu właścicielom, nie są, na szczęście, częste. Ale takie, które wprowadzają cenowe perturbacje w skali lokalnej, krajowej czy nawet globalnej wcale nie są sporadyczne. Tyle że pamięć ludzka jest wypiera przykre wspomnienia i płynące z nich wnioski, które nie pasują do naszych oczekiwań. Lubimy żyć w iluzji, że „będzie dobrze” albo przynajmniej „jakoś”. Oto kilka wydarzeń z ostatniego ćwierćwiecza, które miały średni lub duży wpływ także na rynek nieruchomości (o różnym zasięgu):

  • 1997 – wielka powódź na południu Polski;
  • 2001 – atak terrorystyczny na USA;
  • 2007 – pęknięcie bańki na rynku nieruchomości i krach finansowy w USA, który rozlał się po świecie (polecamy pouczający film pt. „Big Short”);
  • 2019 – wybuch pandemii (pierwszej od 100 lat);
  • 2022 – wybuch wojny w Europie i początek kryzysu energetycznego napędzającego wysoką inflację.

A więc jednak – jak brzydko, ale trafnie mawiają Amerykanie – „shit happens”! I to dość często, nieprawdaż?

Im gorzej, tym… szybciej

Analizując przebieg i rynkowe konsekwencje tego rodzaju wydarzeń warto dostrzec istotne prawidłowości:

  • wielu ważnych wydarzeń nie da się przewidzieć – przynajmniej jeśli chodzi o ich dokładny czas i skalę oddziaływania;
  • symptomy wielu z nich łatwo zlekceważyć („jakoś to będzie”);
  • wydarzenia niekorzystne przynoszą zmiany (na gorsze) o wiele szybciej i gwałtowniej niż korzystne (na lepsze); to tak jak z nieruchomościami – szybciej się je wysadza niż buduje!
  • załamanie na rynku, którego przejawem jest spadek liczby transakcji i cen nieruchomości, może spowodować tylko jeden poważny wypadek; „odbudowanie” rynku zależy na ogół od większej liczby pozytywnych czynników, w tym działań (czasem niepozornych).

Mądrości narodów

Pora na wniosek praktyczny, choć nie w sensie porady, co kto ma teraz zrobić. Takie postawienie sprawy byłoby efektowne, ale o wiele bardziej ryzykowne. Bo – łagodnie tłumacząc to amerykańskie powiedzonko – wypadki chodzą po ludziach! Dotyczy to każdego z osobna, ale czasem także dużych grup, społeczeństw, narodów…

Otóż nie można stanowczo, miarodajnie i w pełni odpowiedzialnie stwierdzić, czy dzisiaj na rynku nieruchomości jest cenowy „dołek” czy „górka”! W czasie teraźniejszym w ogóle nie da się tego zrobić. Bo po spadku mogą nastąpić jeszcze większe spadki, a po wzroście – dalsze wzrosty. „Dołek” sprzed miesiąca za kolejny miesiąc czy tydzień (a na giełdzie nawet już jutro) może się okazać pięknym miejscem na szczycie pagórka czy na zboczu powyżej. I odwrotnie – na obecną „górkę” za jakiś czas możemy spoglądać… z góry!

„Rok nie wyrok”!

Utrwalmy sobie tę logiczną prawdę: na rynku nieruchomości (i prawie każdym innym) nie ma bezwzględnych „dołków” czy „górek” cenowych na „dzień dzisiejszy”. Widać to dopiero z perspektywy czasu i tylko jego w zdefiniowanym przedziale – najlepiej szerokim. „Dołek” w danym roku może być wyżyną na przestrzeni dekady. A obecny miesiąc (i każdy miesiąc) może być najlepszy lub najgorszy (zależy dla kogo) pod względem poziomu cen nieruchomości w porównaniu do kolejnych 11 miesięcy. O „dołku” i „górce” można sensownie mówić tylko w czasie przeszłym i dokładnie określonym: od – do!

Gaz czy hamulec?

Wyobraź sobie, że jesteś kierowcą i jedziesz samochodem przez rozległe i nieznane ci góry. Są podjazdy i zjazdy, zakręty łagodne i ostre, widoki piękne i groźne… Zwracając na to wszystko uwagę nie możesz zapomnieć o kontrolowaniu stanu paliwa, temperatury silnika i swojego zmęczenia. Wciąż musisz pamiętać dokąd i po co jedziesz. I kogo wieziesz. To przecież nie mniej ważne niż wysokość, na której się aktualnie znajdujesz!

Na tej życiowej trasie nie przejmuj się więc za bardzo (!) opinią – także swoją – o „górce” czy „dołku”. Bo nikt nie wie, co dokładnie będzie za najbliższym i każdym kolejnym zakrętem. I jak daleko do zakrętu czy prostej. Niestety, nawigacja rynku się ostatnio zepsuła.

Na wiele rzeczy nie masz wpływu, wiec staraj się sprzedać lub kupić swoją nieruchomość, gdy tego potrzebujesz i zrób to za cenę rynkową realną „tu i teraz”. Agenci pomogą ją określić, bo na bieżąco są blisko rynku. Pewnie: trzeba być ostrożnym i rozważnym. Ale przesada paraliżuje decyzje, a te i tak są konieczne.

RE/MAX EXPERTS, biuro nieruchomości w Poznaniu