Przestrzeń i czas

Czy lokalizacja nieruchomości jest niezmienna? – Spontaniczna odpowiedź na to pytanie jest na ogół wymijająca, ale zrozumiała: Bzdura! To znaczy, że pytanie zostaje uznane za idiotyczne. Bo skoro coś fachowo określa się mianem „nieruchomości”, to właśnie dlatego, że się nie rusza – nie zmienia swojego położenia! Hm, niby tak, a jednak… nie do końca, a często nawet nie bardzo. Lokalizacja jest wprawdzie stała, ale jej ocena – względna, czyli w pewnym sensie zmienna. Zwłaszcza w czasie! Ów pozorny paradoks dotyczy akurat tych aspektów, które dla kupujących lub wynajmujących nieruchomość są najważniejsze. Warto to sobie uświadomić, aby lepiej ocenić – i może przewidzieć – zalety i wady lokalizacji domu, mieszkania, działki czy lokalu, który zamierzamy kupić bądź wynająć.

N S W E

Nikt nie kupuje nieruchomości ze względu na jej współrzędne geograficzne! No chyba, że komuś baaaardzo zależy, by przez jego dom przechodziło koło podbiegunowe czy zwrotnik albo przez działkę – równik. W realiach Polski byłby to któryś z o wiele mniej „efektownych” równoleżników lub południków. Tak rozumiana lokalizacja jest faktycznie niezmienna – nie licząc ruchu płyt tektonicznych Ziemi o ok. 2-5 cm na rok. Natomiast całe mnóstwo kwestii, które się z daną lokalizacją wiążą, może się zmienić! A w ocenie walorów (lub ich braku) lokalizacji danej nieruchomości najważniejsze jest nie samo położenie, lecz… otoczenie i to, co się z nim wiąże. A jest tego niemało!

Cud czy… smród?

Oto skrócona i uproszczona lista czynników współdecydujących o tym, czy lokalizacja jest dobra czy zła:

  • odległość do przeróżnych obiektów (np. przedszkola, szkoły, boiska, placu zabaw, marketu, przychodni, szpitala, kościoła…);
  • zapisy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, decydujące o tym, co (i jak) na danej działce można zbudować;
  • sąsiedzi (!) – z ich samochodami, kosiarkami, kominkami, dziećmi, psami…
  • pobliskie przystanki komunikacji miejskiej;
  • dojazd do pracy, szkoły, znajomych, rodziców lub dzieci, dworca kolejowego, autostrady, lotniska… – tu liczy się już nie tylko odległość, ale przede wszystkim uciążliwość i czas (np. stanie w codziennych korkach);
  • przydział administracyjny do gminy i powiatu, bo w pewnych kwestiach (np. opłaty, przepisy, udogodnienia, pomoc) bywają istotne różnice;
  • ulica – spokojna czy bardzo ruchliwa;
  • infrastruktura miejska – w tym takie „drobiazgi”, jak chodniki i lampy uliczne;
  • prąd, woda, kanalizacja, gaz, światłowód (czy są? jak daleko? kiedy będą?);
  • siła (lub brak) sygnału telefonii komórkowej;
  • okoliczna zieleń i jej charakter;
  • poziom wód gruntowych;
  • hałas z otoczenia;
  • smród z otoczenia;
  • itd.

Te wszystkie – choć tu jeszcze nie wszystkie – kwestie tak ściśle związane z lokalizacją nieruchomości mogą się zmienić. I przeważnie się zmieniają! Mniej lub bardziej, prędzej lub później. Trzeba je więc uwzględnić i sprawdzić (na ile się da), podejmując decyzje związane z nieruchomościami. I warto tu trochę powróżyć, bazując na obserwacji rozwoju podobnych miejsc w… innej lokalizacji. Bo schematy są bardzo zbliżone.

Politycy na ulicy

Na zmiany wymienionych rzeczy i spraw wpływ mamy mały lub żaden. Oczywiście możemy postulować i protestować. Albo zostać… decydentem, np. lokalnym radnym czy politykiem wyższej rangi. Niestety nie mamy też dużego / żadnego wpływu na te aspekty naszego życia, od których w bardzo dużym stopniu zależy ocena zalet lub wad lokalizacji danej nieruchomości. Chodzi o wiek (nasz, naszych dzieci i naszych rodziców), o zdrowie, o stan finansów czy o miejsce pracy. I nagle się okazuje, że różne odległości zmieniają ocenę lokalizacji, która się nie zmieniała.

Ocena a cena

Nawet dla dwóch osób czy rodzin o identycznych „parametrach” demograficznych ocena walorów lokalizacji tej samej nieruchomości może być skrajnie różna. Bo tak bardzo się różnimy upodobaniami, preferencjami, obsesjami… Dla jednych jeziorko czy rzeczka to sam urok, dla innych – wylęgarnia komarów! Dom na uboczu to spokój lub… strach. Przedszkole w pobliżu to wesoły gwar dzieci lub nieznośny hałas bachorów. A lądujące opodal samoloty są fascynujące albo przerażające… Takie porównania można mnożyć, ale wniosek byłby ten sam: lokalizacja tej samej nieruchomości może być… bardzo różna. Zależy kto, kiedy i jak ją ocenia. To ważne także dla sprzedających i wynajmujących swoją nieruchomość, bo łatwiej im będzie dostosować cenę do oceny innych. Niestety, może to oznaczać obniżkę ceny ofertowej, bo dla potencjalnych nabywców czy najemców ta sama „świetna” lokalizacja może być… dużo gorsza. To względne. I zmienne.

RE/MAX EXPERTS, biuro nieruchomości w Poznaniu