Wasza świadomość, nasza znajomość

Jedna z obserwacji w naszej długiej praktyce biura nieruchomości jest bardzo budująca. Otóż wyraźnie wzrosła świadomość prawna wielu naszych Klientów. Świadomość prawna, a niekoniecznie znajomość prawa. Ale tak jest dobrze! Bo od znajomości prawa – w tym śledzenia jego częstych zmian – są specjaliści, np. agenci nieruchomości. Na nic by się jednak nie zdała ich wiedza, gdyby Klienci nie byli świadomi, jak dużo różnych przepisów reguluje „sytuację” wszelkich nieruchomości, a pośrednio ich rynek. I właśnie w tym aspekcie z roku na rok są zmiany na korzyść. Towarzyszy im też świadomość Klientów, jak ważne są kwestie prawne i jak trudno je czasem rozwikłać czy choćby zinterpretować. Tym bardziej istotna – i ceniona – jest więc rola kompetentnego agenta, który powinien to wszystko śledzić i objaśniać. Ale to nie jest felieton o dobrych agentach czy świadomych Klientach, lecz o… wyjątkach wśród tych ostatnich. Niestety w naszej praktyce wciąż spotykamy je (te wyjątki) dość często.

Widzi im się

Zdecydowanie najczęściej dotyczy to działek. Zdarza się, że ich właściciele, którzy chcą działkę sprzedać mają bardzo wypaczone wyobrażenie o wartości swojego gruntu. Wydaje im się bowiem, że nabywca – najlepiej „jakiś deweloper” – może sobie tam zbudować, co będzie chciał i jak będzie chciał. A skoro tak, to działka jest dla potencjalnego nabywcy baaaardzo atrakcyjna, więc… „nie może być tania”. Agent nieruchomości zanim przyjmie obsługę sprzedaży działki musi dokładnie prześwietlić jej  rozmaite uwarunkowania prawne i „techniczne”. Wiele z nich kryje się w arcyważnym dokumencie pt. MPZP, czyli w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Okazuje się, że dla niektórych właścicieli jest to zaskoczenie, czarna magia albo nawet bzdura.

Grunt to znać grunt (prawny)

MPZP to akt prawa miejscowego. Tak, akt prawa! Nazwa „Plan” może tu być myląca, bo to, co w MPZP zapisano, jest już postanowione, a nie dopiero planowane. Słowem: obowiązuje! Czy to się komu podoba, czy nie. A często się nie podoba, bo z MPZP dostatecznie jasno wynika, jakie jest przeznaczenie danego terenu i co na nim można zbudować. I nie chodzi tylko o to, czy może to być obiekt o funkcji mieszkaniowej, usługowej, magazynowej czy przemysłowej. MPZP określa m.in. to, czy zabudowa mieszkaniowa może być 1-rodzinna czy wielorodzinna. Ba! precyzuje też maksymalną wysokość budynku, liczbę pięter, formę i… kąt nachylenia dachu, liczbę i wymiary obiektów towarzyszących, umiejscowienie garażu, procent powierzchni biologicznie czynnej itp. itd. Może się zatem okazać, że pole użytkowego manewru i architektonicznego popisu jest bardzo ograniczone. A to z kolei bardzo ogranicza liczbę potencjalnie zainteresowanych zakupem działki. I jej maksymalną cenę!

Rola w roli głównej

Niestety (dla sprzedających) na MPZP ograniczenia prawne bynajmniej się nie kończą. Bo przecież są  jeszcze akty i wymogi prawa budowlanego, rolnego, wodnego, leśnego, ochrony środowiska i krajobrazu, a nawet ochrony zabytków (np. w sąsiedztwie lub dotyczących układu urbanistycznego). Sprzedawana działka może więc podlegać procedurze odrolnienia oraz ew. pierwokupu przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa i Wody Polskie, a także ogólnym przepisom i lokalnym postanowieniom o rewitalizacji, urządzeniu lasu, dostępie do drogi publicznej, udziale w drodze dojazdowej i służebności gruntowej… Te „role, wody, lasy i krajobrazy” mogą też dotyczyć działek na terenie miast! Często ku dużemu zdziwieniu właścicieli, że sprzedaż ich płaskiej działki ma aż tak bardzo pod górkę.

Jak działa działka

Z naszych doświadczeń wynika, że przy sprzedaży działki niemal zawsze można się spodziewać jakichś… niespodzianek. Mniej dla agentów, a bardziej dla tych Klientów, którzy zakładają, że skoro na „podobnej” działce kolegi czy szwagra dało się zbudować COŚ i JAKIEŚ, to i tu będzie to legalnie (!) możliwe. Tymczasem nawet działka za miedzą może mieć inne przeznaczenie wg MPZP czy na podstawie warunków zabudowy. I nie zawsze dużą działkę można podzielić na mniejsze, choć geometrycznie wydaje się to oczywiste i proste. Bo wszystko co dotyczy działek „działa” na podstawie konkretnych – choć nie zawsze jasnych – przepisów. Można się z nimi nie zgadzać, ale trzeba ich przestrzegać. Owszem, to i owo można czasem zmienić, ale to trwa i trwa i trwa… A na końcu angażującego oczekiwania przeważnie się okazuje, że jednak się nie da. Szkoda więc zachodu i złudzeń. Na szczęście dobry agent nieruchomości to wszystko wie, rozumie i bierze pod uwagę. Już przy analizie cenowej REALNEJ wartości działki na sprzedaż.

 

RE/MAX EXPERTS, biuro nieruchomości w Poznaniu