Czy działkę sprzedaje się łatwo?

Po prostu: DZIAŁKA

Czy działkę sprzedaje się łatwo? – Zanim na to pytanie odpowiemy, trochę je doprecyzujmy. Otóż chodzi o działkę budowlaną, przeciętnej wielkości, położoną… gdziekolwiek. Tak, gdziekolwiek, bo w tym felietonie nie będziemy analizowali atrakcyjności lokalizacji. Owa atrakcyjność zależy bowiem od kilku złożonych czynników. A przede wszystkim od tego, jak postrzega ją potencjalny nabywca. Wszak jedni wolą się budować „daleko od szosy”, a dla innych – im bliżej centrum, tym lepiej. Dla tego, co chcemy tu przekazać, nie ma też znaczenia powierzchnia działki, jej kształt, szerokość frontu czy nachylenie terenu, czyli to wszystko, co może mieć istotny wpływ na cenę (oczywiście nie jest to kompletna lista czynników „cenotwórczych”). Innymi słowy chodzi o każdą / jakąkolwiek / dowolną działkę. Na przykład Twoją. Jedną z nich sprzedać będzie trudno, a inną… jeszcze trudniej!

Krótko a konkretnie

Jasna i zwięzła odpowiedź na tytułowe pytanie brzmi zatem: NIE!

Ha, ha, ha… J

Geneza tego pytania i tekstu jest prosta. Otóż wielu właścicielom działek wydaje się, że ich sprzedaży nie ma sensu powierzać specjalistom – czyli agentom nieruchomości – bo przecież to bułka z masłem. Wszak w porównaniu z domem czy mieszkaniem odpada kwestia roku budowy, stanu technicznego, powierzchni użytkowej, liczby pokoi, wyposażenia, wykończenia, balkonu, garażu itp. itd. itp. itd. Nie trzeba robić prezentacji, badać skuteczności termoizolacji, sprawdzać stanu instalacji… Ot, kawałek gruntu. Wystarczy znaleźć kupca, dogadać cenę i spotkać się u notariusza. Reakcja agenta nieruchomości na tak prosty scenariusz działania przy sprzedaży działki może być tylko jedna: śmiech!

Procedury to nie bzdury

Często jednak jest to śmiech przez łzy. Z wysiłku i nerwów. Bo doświadczony agent wie, ile aktualnych i poprawnie sporządzonych dokumentów trzeba zdobyć, by działkę sprzedać. Ile trzeba się przy tym nabiegać i umawiać w rozmaitych urzędach. Ilu kwestii trzeba skrupulatnie dopilnować i jak zawiłe wątpliwości prawno-proceduralne przychodzi czasem rozwikłać. I to wszystko we właściwym terminie i porządku. No i nie bezpłatnie. Bez tego wszystkiego o sprzedaży działki nie ma mowy albo akt potwierdzający tę transakcję będzie bublem – z różnymi tego konsekwencjami. Na pewno nieprzyjemnymi!

Lista grozy

Aby te strachy – wcale nie „na Lachy” – skonkretyzować, poniżej lista kwestii do załatwienia, zweryfikowania, rozwiązania, opanowania… Są to zarówno wymogi prawne, procedury urzędowe, zagadnienia techniczne (tak, przy działce), jak i sprawy, o które na pewno zapytają potencjalni nabywcy – z natury rzeczy bojący się o wszystko. Podajemy je w skrócie i w uproszczeniu – tylko dla zasygnalizowania problemów. Nie znaczy to, że przy sprzedaży każdej działki pojawi się ich komplet, ale przynajmniej połowa wystąpi na pewno. I niemal zawsze można się tu spodziewać jakichś… niespodzianek.

No to jedziemy!

• Aktualny stan prawny (własnościowy) i ew. obciążenia wpisane do Księgi wieczystej.
• Czy na pewno jest to działka odrolniona?
• Wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej.
• Gdzie są kamienie geodezyjne? Jak dokładnie przebiega granica działki „w terenie”?
• Czy działka powstała w wyniku podziału większej działki? – Jeśli tak: prawomocna i ostateczna decyzja podziałowa.
• Zaświadczenie o przeznaczeniu terenu. – Czy działka jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzeni? Jakie jest jej przeznaczenie i co można na niej zbudować?
• Jeśli działka nie jest objęta MPZP, to czy wydano dla niej Warunki Zabudowy?
• Zaświadczenie czy działka jest na obszarze rewitalizowanym / zdegradowanym.
• Zaświadczenie czy działka (także w mieście!) jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu.
• Zaświadczenie o dostępie do drogi publicznej. – Kto jest właścicielem drogi, przy której znajduje się działka? Jeśli to właściciel prywatny, to czy ustanowiono służebność?
• Czy można / trzeba kupić udział w drodze dojazdowej albo uzyskać prawo do korzystania w ramach służebności gruntowej?
• Oddzielne dokumenty niezbędne, aby sprzedać udział w działce drogowej.
• Uzbrojenie działki. – Jakie media są na lub przy działce? Jakie są możliwości i warunki techniczne przyłączenia do poszczególnych sieci? Kto to zrobi i kto za to zapłaci?
• Czy ze względu na powierzchnię i czas wydania Warunków Zabudowy działka podlega prawu pierwokupu przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa? Jakie są procedury?
• Czy na działce jest akwen, którego typ i powierzchnia może skutkować prawem pierwokupu przez Wody Polskie? Jakich procedur to wymaga?
• Czy na sprzedawanej działce rozpoczęto jakąś budowę (choćby fundamentów)? – Jeśli tak: pozwolenie na budowę z klauzulą ostateczności i projekt budowlany.
• Czy na działce są drzewa do wycięcia? Czy trzeba uzyskać na to pozwolenie? Jakie procedury i koszty się z tym wiążą?
• Czy na działce jest słup energetyczny? Jakie są procedury i koszty jego przeniesienia?
• A może jakieś urządzenia melioracyjne? I co z tym ew. problemem zrobić?
• Czy konieczne jest geotechniczne badanie gruntu?
• Kto i kiedy zbuduje ulicę / drogę dojazdową „z prawdziwego zdarzenia”?

No to jeszcze uwaga ogólna: w wypadku części zaświadczeń, pozwoleń, zgód itp. decydująca jest data ich wydania przez „właściwe organa”. I chodzi tu nie tylko o możliwe przedawnienie, ale również o dezaktualizację spowodowaną ukazaniem się później jakieś ustawy. Ot „niuans”! Aha, ważna jest też kolejność załatwiania niektórych dokumentów.

Ściąga, która sensowi urąga

Owszem, tę uproszczoną listę można potraktować jako ściągę i sprzedając swoją działkę próbować zrobić wszystko samemu. Na podobnej zasadzie, jak samemu – korzystając z instrukcji na YouTube – można próbować naprawić instalację grzewczą czy samochód oraz skonstruować… prawie wszystko. Przynajmniej od czasów Adama Słodowego filozofia „Zrób to sam” jest przecież w narodzie bardzo popularna i wielu rodaków to multispecjaliści. Stąd liczne historie o Zosiach samosiach, które zamiast skorzystać z wiedzy i doświadczenia browaru same…. nawarzyły sobie piwa! Co częste przy sprzedaży działki.

Małe piwo? – Bynajmniej!

Skoro z tym wszystkim jest tyle zachodu i wymaga to tak dużej – i świeżej – wiedzy, trudno się dziwić, że wynagrodzenie agenta nieruchomości za profesjonalną obsługę sprzedaży działki nie może być skalkulowane „na” podobnym procencie, jak przy sprzedaży dużo droższego domu czy mieszkania. Jedni wyceniają to na stałą kwotę, inni na wyższy procent, ale nie znamy nikogo, kto tak ciężką i odpowiedzialną… orkę na działce, chciałby wykonać za półdarmo.

RE/MAX EXPERTS, biuro nieruchomości w Poznaniu