Co decyduje o wartości nieruchomości
Czym się nie przejmować, aby się nie oszukać?
Co decyduje o wartości nieruchomości? – Różnych czynników jest tu tak wiele, że łatwiej określić, co o tym nie decyduje. I będzie to bardzo praktyczne, bo pozwoli wskazać szkodliwe stereotypy i nieporozumienia. Oto więc lista elementów, którymi przy szacowaniu wartości domu, mieszkania czy działki na ogół nie warto – lub nawet nie wolno – się przejmować:
- wyobrażenie właściciela i jego życzenie z cyklu: „bo tyle bym za to chciał dostać”;
- przemądrzała opinia sąsiada, kumpla, szwagra czy teścia (albo samej teściowej :-);
- zapowiedź agenta, który chcąc przechwycić ofertę podbija cenowe oczekiwania właściciela i łudzi go, że za tyle to się „powinno” sprzedać;
- operat szacunkowy, dość często będący fachowo opracowaną… iluzją (z powodu niedocenienia czynnika rynkowego lub niedopasowania do aktualnej sytuacji);
- ceny ofertowe podobnych nieruchomości, bo są one głównie odzwierciedleniem marzeń i tylko negocjacyjnym punktem wyjścia.
A jeśli nie to, to co?!
Czy da się więc wymienić to, co decyduje o wartości nieruchomości na sprzedaż? – Tak, ale bez szczegółów i z zastrzeżeniem, że główne czynniki są tu zmienne, złożone i w różnym stopniu istotne dla konkretnych nieruchomości (i to nawet tego samego rodzaju!). A zatem:
- lokalizacja (którą niby wszyscy doceniają, ale mało kto zdaje sobie sprawę, co to dokładnie oznacza – i o tym będzie w następnym odcinku tego bloga);
- technologia budowlana, termoizolacja i stan techniczny;
- wiek budynku (uwaga: 15-letni dom nie jest jeszcze zabytkiem, ale już nie jest nowy!);
- liczba pięter i styl architektoniczny (zwłaszcza domu, gdzie w grę wchodzi też moda);
- liczba, układ, rodzaje i powierzchnia pomieszczeń (w sumie i oddzielnie);
- standard i stan wykończenia (tu pojęcie luksusu zmienia się bardzo szybko);
- powierzchnia działki (ale także jej kształt, długość frontu, ew. pochyłości czy doły);
- forma własności i stan prawny (bo ma on wpływ na łatwość czy wręcz możliwość transakcji).
Ale tym najważniejszym,…
… co decyduje o wartości nieruchomości – każdej i zawsze – jest oczywiście rynek! A przede wszystkim: aktualny i lokalny „balans” pomiędzy popytem a podażą. Ważnym czynnikiem rynkowym jest także koniunktura. I to w całej gospodarce, bo ma ona przełożenie na siłę nabywczą społeczeństwa i jego zakupowe „nastroje”. Zwłaszcza na rynku nieruchomości czynniki obiektywne i subiektywne – ekonomia i psychologia – są ze sobą bardzo ściśle powiązane. Właśnie dlatego chyba trafniejszym dla tej branży pytaniem byłoby nie: co decyduje o wartości nieruchomości, ale: kto o tym decyduje? Tu zaś praktyczna odpowiedź jest już bardzo prosta: klient kupujący! Oczywiście najpierw musi się on w ogóle „znaleźć”. A życie uczy, że samo, łatwo i szybko to się raczej nie zrobi. Stąd zawód agenta nieruchomości.
Darmo albo dobrze
Temat obszerny i dość skomplikowany, prawda? Właśnie dlatego odpowiedzialny agent, aby zrobić rzetelną analizę cenową pod kątem sprzedaży danej nieruchomości, musi dobrze znać jej parametry i lokalną sytuację rynkową, a następnie uwzględnić liczne czynniki decydujące o jej wartości. To trudna i pracochłonna usługa, wymagająca wiedzy i doświadczenia. Jest więc mało prawdopodobne, aby fachowiec mógł i chciał ją wykonać jedynie „za Bóg zapłać”.
RE/MAX EXPERTS, biuro nieruchomości w Poznaniu
