Bańka na rynku nieruchomości

Sytuacja jest bardzo dynamiczna! Poniższy tekst został napisany przed ok. 2 tygodniami i miał się pojawić na naszym blogu w miniony weekend. Co stało się parę dni wcześniej, wiemy wszyscy. Z tego powodu początkowo pomyśleliśmy, że tekst nagle przestał być aktualny i postanowiliśmy go nie publikować… Jednak po dłuższej refleksji (na którą jest teraz więcej czasu) i po spokojnej lekturze, zmieniliśmy zdanie. Bo stwierdziliśmy, że treść – zwłaszcza ostatniego akapitu – jest nie tylko aktualna, ale w pewnym stopniu wręcz… prorocza! Fakty są bowiem takie, że mimo tej całej zawieruchy, która przecież minie (pytanie: jak szybko?), rynek nieruchomości istnieje i istnieć będzie, a jego kondycja wcale nie musi być aż tak dużo gorsza od tej, która była do niedawna. A była znakomita! W duchu wszystkim nam potrzebnego rozsądku i optymizmu publikujemy więc tekst, w którym nie zmieniliśmy nic.

 Spokojnie! To tylko „reklama”

Bańka na rynku nieruchomości jest tematem, który od pewnego czasu krąży w przestrzeni publicznej i medialnej. Dlaczego? Bo jest ciekawy, a przede wszystkim ważny i groźny. Przynajmniej potencjalnie. Ludzie chętnie więc o nim mówią, aby się czegoś dowiedzieć i ew. uspokoić. Media natomiast chętnie go nagłaśniają, aby ludzi… postraszyć. Czy my również straszymy tytułem tego odcinka? Pewnie tak, ale tylko dlatego, że tak prostej i jasnej jego formy wymaga… pozycjonowanie w wyszukiwarkach. Sorry, takie mamy czasy! Spieszymy jednak uspokoić, że wg miarodajnych znaków na ziemi i niebie bańka na rynku nieruchomości na razie jest nieobecna. Albo inaczej pisząc – jest ona…

Wydumana, a nie nadmuchana

Skąd taki śmiały wniosek? Ano z własnych obserwacji i z opinii branżowych ekspertów. Tych bardziej siedzących w temacie niż w telewizyjnym studio. Publicystów i polityków wszelkich opcji pomijamy, bo oni zbyt często zmieniają zdanie lub ignorują fakty, które się z nim nie zgadza. Analiza aktualnych danych statystycznych operujących dużymi liczbami w skali kraju, ich metodyczne zestawienie z adekwatnymi danymi sprzed lat oraz „czytanie ze zrozumieniem” różnych symptomów docierających z rynku – oto recepta na trzeźwą i rzetelną ocenę ewentualnej bańki na rynku nieruchomości. Jej streszczenie poniżej.

Boom 🙂

Najpierw trzeba jednak „dookreślić”, na czym bańka na rynku nieruchomości miałaby polegać. Otóż jest to sytuacja, gdy wzrost cen odrywa się od poziomu, który uzasadniają różne realia rynkowe (wartość gruntów, ceny materiałów budowalnych, koszty wykonawstwa). Ceny szybują w chmury, a czasem nawet w kosmos. Rezultatem tej rosnącej rozbieżności jest nerwowość nabywców w sięganiu do zakamarków portfela lub po pomoc banku. Ludzie chcą kupić nieruchomość jak najszybciej (pal licho rozsądek), bo za chwilę będzie jeszcze drożej. I jest drożej, gdyż rosnący popyt nakręca spiralę wzrostu cen. Deweloperzy też ulegają gorączce złota i czując, że trafili na żyłę, budują na potęgę. Oczywiści na taki żer zlatują się drapieżni spekulanci. Boom trwa. Aż tu nagle…

Bum! 🙁

Niespodziewanie (jak dla kogo) rynek mówi: sprawdzam! I okazuje się, że siła nabywcza w narodzie tak osłabła, że zamiast nadążyć za wzrostem cen, musi się z tego szaleńczego pościgu nagle wycofać. Bańka na rynku nieruchomości pęka z hukiem. Mnóstwo nieruchomości pozostaje niesprzedanych, relacje popytu do podaży się odwracają, ceny i nastroje spadają, a nabywcy zostają z czymś, czego wartość jest często niższa od kwoty, którą zapłacili lub – co gorsze – na którą się zadłużyli. Ból! Krach! Strach!

W domy – mniejsze gromy

Pisanie o nieruchomościach jest tu pewnym uogólnieniem. Mechanizm bańki – czy ona jest, czy jej nie ma – dotyczy bowiem głównie i najpierw mieszkań, zwłaszcza tych  „oddeweloperskich”. Z domami jest trochę inaczej, bo tu tzw. rynek pierwotny jest o wiele płytszy. Ale wiadomo, że „rynkowo rzecz ujmując” mieszkania, domy i działki to naczynia połączone. I nawet jeśli przepływ klientów i gotówki pomiędzy nimi jest wąski, to nigdy się nie zatyka. Na rynku domów wciąż jednak panuje nadpodaż, więc ceny nie rosną tak szybko. Poza tym ich porównanie wg wartości metra kwadratowego jest miało miarodajne. Skala obrotu też jest tu o wiele mniejsza. A co do działek, to te miejskie, atrakcyjne dla deweloperów, wpisują się w ten mechanizm bardzo mocno. Ich rosnące ceny są i przyczyną, i skutkiem potencjalnej bańki na rynku nieruchomości. Natomiast działki daleko podmiejskie i pod tym względem są… na uboczu. Jest ich bowiem na sprzedaż tak dużo, że nawet przy bańce nie powinny drożeć.

Bańka… wstańka

Dlaczego więc nie ma bańki na rynku nieruchomości, choć ceny rosną? Ano dlatego, że rosną one wolniej niż możliwości finansowe tych – a jest ich wciąż wielu – którzy mieszkanie chcą kupić. Narzekania na drożyznę to norma, ale fakty są takie, że w porównaniu do roku 2007, gdy bańka była i pękła, przeciętne wynagrodzenie pozwala na zakup prawie dwukrotnie większej powierzchni mieszkaniowej. Na dodatek znacznie wzrosły „ogólnospołeczne” zasoby gotówkowe, a kredyty są tańsze i powszechniej dostępne, bo rynek pracy kwitnie. I – choć trudno w to uwierzyć patrząc na las dźwigów w dużych miastach – mieszkań jest wciąż za mało w stosunku do potrzeb. Klienci są i stać ich na coraz więcej. A wzrost cen – o wiele spokojniejszy niż kiedyś – jest uzasadniony czynnikami kosztowymi i popytowymi, nie zaś paniczno-spekulacyjnymi. Prędzej można się więc spodziewać, że po ewentualnej zadyszce rynek nieruchomości wstanie, niż padnie. Tak czy owak…

Ostrożność nie zawadzi

Doradzają ją również ci eksperci, którzy bańki na rynku nieruchomości nie widzą. Turbulencje mogą być bowiem wywołane nie tylko przez czynniki ekonomiczne, ale również psychologiczne. A załamanie nastrojów społecznych jest najtrudniejsze do przewidzenia. Bo pierwsza przyczyna dużych problemów może być niekiedy bardzo mała. Jak choćby… wirus. I wtedy warto przywołać wcale nie głupie powiedzonko, że „tylko spokój może nas uratować”. Czego wszystkim życzymy!

RE/MAX EXPERTS, biuro nieruchomości w Poznaniu